Quali sono le tipologie di mutuo

Quando si vuole acquistare casa, oppure la si vuole ristrutturare o per altre ragioni, e si accende un mutuo, la banca a cui ci si rivolge può decidere il tipo di contratto che più reputa conveniente. Esistono, quindi, diversi tipi di mutuo, contraddistinti da una serie di variabili che andremo ad analizzare nel corso dell'articolo. Abbiamo poi varie tipologie di mutuo: ipotecario, fondiario e così via. Ne parleremo più avanti.

I tipi di mutuo

Prima di procedere con l'analisi dettagliata delle caratteristiche di un mutuo che lo differenziano da altri, vediamo un breve elenco delle voci principali di un contratto di mutuo. Analizzeremo successivamente in dettaglio ognuna di queste voci. Nella seconda parte dell'articolo vedremo le varie tipologie di mutuo, come abbiamo detto in precedenza. Quello ipotecario, il più diffuso, il mutuo fondiario e altri.

  • Finalità del mutuo
  • Tipologia tassi di interesse
  • Durata del contratto e rate
  • Altri tipi di mutuo (ipotecario, fondiario, chirografario e così via)

Finalità

In genere, il mutuo viene acceso in caso di acquisto dell'abitazione principale, oppure di una seconda casa per passarci le vacanze o per investimento, quindi da affittare. Ricordiamo che, nel caso di prima casa, esistono tutta una serie di agevolazioni fiscali e detrazioni a cui è possibile accedere, sia al momento dell'acquisto che nella gestione dell'abitazione principale. Abbiamo approfondito l'argomento agevolazioni prima casa nell'articolo appena linkato. Esistono, però, altre situazioni che possono portare ad accendere un mutuo e che dalle banche vengono trattate in modo differente, portandole quindi a stipulare tipi di contratti di mutuo con altre caratteristiche.

  • Costruzione di un immobile nuovo
  • Oltre che per l'acquisto di un'abitazione già esistente, il mutuo può essere ovviamente acceso anche per costruirne una nuova.

  • Surroga del mutuo
  • Come abbiamo spiegato in un ampio articolo di approfondimento, la surroga del mutuo è un'operazione con cui si può trasferire il mutuo in corso presso un'altra banca. La cosa, a certe condizioni, che spieghiamo nell'articolo di approfondimento, può essere anche decisamente conveniente, ma ci sono regole, paletti e limiti. Comunque, se si hanno problemi a sostenere il rimborso del mutuo, può essere un'opzione da prendere in considerazione. A questo riguardo, se vi può interessare, abbiamo visto in un articolo di approfondimento cosa succede in caso di mancato pagamento del mutuo. In questi casi meglio provare ad ottenere la surroga, a condizione che sia possibile, in quanto si può anche incontrare il rifiuto delle banche, soprattutto se mancano poche rate alla fine del periodo di ammortamento.

  • Ristrutturazione
  • Se le spese per ristrutturare casa sono ingenti, si può pensare ad un mutuo, invece del classico prestito. In caso di ristrutturazione esistono vari bonus e detrazioni fiscali, che va detto cambiano continuamente. Uno dei più utilizzati è il Bonus Mobili, oltre ovviamente al famosissimo Ecobonus 110%, su cui i vari Governi che si succedono agiscono continuamente con modifiche. Per molti versi, meglio il Conto Termico 2.0, oppure i classici Ecobonus. Questi ultimi due sono funzionali soprattutto ad incentivi e detrazioni fiscali in caso di lavori di ristrutturazione che portano ad un qualsiasi tipo di risparmio energetico.

  • Mutuo per consolidamento debiti
  • Nel caso in cui si hanno problemi nel pagamento di uno o più prestiti in corso, è possibile accendere un tipo di mutuo che consolida tutti i debiti in un unico "contenitore", permettendo di allungare il periodo di ammortamento e quindi il peso delle rate mensili. Abbiamo spiegato, in un articolo dedicato, cosa succede in caso di debiti non pagati, articolo a cui vi rimandiamo per approfondimenti.

  • Liquidità
  • Non è certo facile accedere ad un mutuo per ottenere liquidità, invece che il solito prestito o finanziamento che sia. In ogni caso, questa tipologia di mutuo, oltre che essere difficile da ottenere, prevede in genere costi piuttosto elevati e vari requisiti necessari a fare la richiesta. Di solito le banche rifiutano questo tipo di mutuo, il prestito per loro è più conveniente, ma tentar non nuoce.

  • Sostituzione
  • Dà la possibilità di spostare un mutuo da una banca ad un'altra, ma solo nel caso in cui la surroga non sia possibile. Anche per questo tipo di mutuo le difficoltà non sono poche ed è necessario trovare una banca disponibile all'operazione. In genere questa opzione viene adottata per tipologie di mutui che non siano quelli per l'acquisto della prima casa.

Tasso di interesse e costi vari

Un altra caratteristica che distingue un tipo di mutuo dall'altro è il tasso di interesse applicato al finanziamento. Per valutare con esattezza il costo reale del mutuo va considerato il TAN, acronimo di Tasso Annuo Nominale. Prima di continuare vi consigliamo, a questo riguardo, il nostro articolo di approfondimento sui costi del mutuo, dove troverete l'elenco di tutte le spese che concorrono a determinare il costo reale del finanziamento e che vanno considerate con attenzione, altrimenti si rischia un vero e proprio salasso. Non basta, infatti, conoscere solo il tasso di interesse per capire quanto ci verrà a costare il nostro mutuo. Ci sono altre spese che vanno considerate, come quelle per l'istruttoria creditizia, in genere a carico del richiedente, oppure il costo del rogito notarile ed ovviamente quello relativo alla registrazione dell'ipoteca sulla casa, quasi sempre accompagnata alla stipula di un mutuo. Comunque, gli interessi previsti dal contratto verranno rimborsati, assieme al capitale che è stato prestato, con il cosiddetto piano di ammortamento, mediante il pagamento di rate in genere mensili. Ci sono, comunque, varie tipologie di tassi di interesse che possono essere applicati, la cui convenienza o meno non si può valutare a prescindere. Qual è il tasso di interesse migliore lo decidono le condizioni del mercato ed altri fattori che non si possono conoscere a priori. Vediamo quali sono le tipologie di tasso di interesse applicate dalle banche.

  • Fisso
  • Questo è il tasso di interesse preferito dalla maggior parte di coloro che si appresta ad accendere un mutuo, soprattutto per l'acquisto della prima casa. La ragione per cui molti lo preferiscono è che fa dormire sogni tranquilli, in quanto si conosce in partenza quale sarà, durante tutto il piano di ammortamento, il costo di rimborso del finanziamento. Non sempre, però, risulta il più conveniente. Il tasso di interesse fisso è legato all'indice EURIRS, detto anche IRS (Interest Rate Swap).

  • Variabile
  • Periodicamente, il tasso di interesse variabile viene ricalcolato sulla base dell'Euribor o del tasso di riferimento della BCE, la Banca Centrale Europea. In certi contesti macroeconomici, il tasso variabile può risultare anche molto conveniente, ma essendo legato allo scenario economico generale, non solo europeo, e alle politiche monetarie, può comportare anche brutte sorprese. Il tasso di interesse variabile presenta quindi dei rischi, ma per mutui non a lungo termine è un'opzione che va presa in considerazione.

  • Variabile a rata fissa
  • Questa può essere una soluzione interessante. Il costo della rata sarà costante per tutto il tempo dell'ammortamento. Quello che cambierà, sulla base del valore variabile del tasso, è il periodo di ammortamento: se il tasso di interesse aumenterà, si allungherà il periodo di rimborso del mutuo, se decrescerà, il periodo di ammortamento verrà accorciato.

  • Misto
  • Possono esserci diverse condizioni. Per esempio, il contratto può stabilire una modifica del tasso di interesse a scadenze prestabilite, oppure una parte del capitale prestato si restituisce a tasso fisso, la restante con modalità variabile.

  • Capped Rate
  • Per chi teme aumenti sconsiderati dell'importo delle rate, il mutuo rimborsabile con tasso di interesse Capped Rate, detto anche semplicemente Cap, può essere un'ottima soluzione. Si tratta, nella sostanza, di un tasso variabile, ma con un limite massimo prestabilito al momento della stipula del contratto.

  • Bilanciato
  • Si tratta di un mutuo a tasso misto, con la possibilità di scegliere il "peso" che si vuol dare ad ognuna delle due parti, quella a tasso fisso e quella a tasso variabile.

Tipo di ammortamento

Oltre alla durata, che può andare da 5 a 30 anni, in genere con step di 5 anni, è la tipologia del piano di ammortamento che può distinguere un mutuo da un altro. Esistono, fondamentalmente, tre tipi di piani di ammortamento. Vediamoli.

  • Francese
  • Si tratta del più comune, quello maggiormente previsto da banche e società finanziarie che erogano mutui. È contraddistinto da rate costanti nel tempo, ma in cui cambia la quota di interessi rispetto a quella del capitale da rimborsare. Le prime rate presentano una importante quota relativa agli interessi ed una parte minoritaria di capitale. Man mano che si procede nel piano di ammortamento, la quota di interessi andrà a diminuire, mentre quella relativa al capitale tenderà a crescere.

  • Italiano
  • Il piano di ammortamento italiano prevede invece una quota capitale costante nel tempo, a cui man mano si andranno ad aggiungere gli interessi dovuti calcolati sul capitale residuo del mutuo. Questa caratteristica fa si che il piano di ammortamento italiano sia contraddistinto da rate che diminuiscono nel tempo, in quanto la riduzione del capitale da rimborsare determina anche il calo degli interessi dovuti.

  • Tedesco
  • Si paga una prima rata che comprende il pagamento anticipato degli interessi, successivamente si andrà a restituire il capitale finanziato mediante rate costanti nel tempo.

Altre tipologie di mutuo

Oltre che per finalità, tassi di interesse e ammortamento, i mutui si distinguono anche sulla base di altre caratteristiche, che ne determinano la tipologia.

  • Ipotecario
  • Questo è il tipo di mutuo più comune, quello maggiormente imposto da banche e società finanziarie ed è legato principalmente all'acquisto della propria abitazione o comunque di un immobile. Banalmente, in questo caso la garanzia al prestatore viene realizzata mediante un'ipoteca sulla casa acquistata. In genere i mutui vengono erogati prevedendo un finanziamento equivalente all'80% del valore dell'immobile, sulla base di un parametro chiamato Loan To Value (LTV).

  • Fondiario
  • Anche in questo caso viene prevista un'ipoteca sull'immobile acquistato, ma a differenza di quello ipotecario il mutuo fondiario può essere utilizzato solo per l'acquisto della prima casa e non per abitazioni previste per altri usi, per investimento oppure per rifinanziare altri debiti. Abbiamo trattato approfonditamente l'argomento nel nostro articolo sul mutuo fondiario, a cui vi rimandiamo per saperne di più. Possiamo dire, brevemente, che il mutuo fondiario in genere presenta dei vantaggi non da poco, rispetto a quello ipotecario, primo fra tutti un tasso di interesse generalmente più basso, ma che può prevedere anche garanzie aggiuntive. Inoltre le spese notarili sono ridotte e sono presenti anche tutta una serie di agevolazioni fiscali.

  • Chirografario
  • Il mutuo chirografario non prevede come garanzia al prestatore un'ipoteca sulla casa, ma semplicemente la garanzia personale del richiedente o di una persana terza. In genere, la durata massima del mutuo chirografario è minore di quello ipotecario o fondiario, così come anche l'importo può essere minore. Di solito questa tipologia di mutuo viene utilizzata per finanziare lavori di ristrutturazione oppure per acquisti di immobili dal prezzo contenuto. Nell'articolo linkato trovate tutte le informazioni dettagliate su questa tipologia di mutuo.

  • Mutuo in valuta estera
  • Poco diffuso, non è altro che un mutuo che dovrà essere rimborsato nella stessa valuta in cui è stato concesso, infatti i mutui si possono accendere in qualsiasi valuta. Ovviamente, parliamo di un contesto ad alto rischio, infatti gli interessi da pagare ed anche il capitale da restituire dipenderanno dal tasso di cambio, ma di contro ci si può ritrovare tra le mani anche un investimento molto profiquo, se le cose si mettono bene. Il mutuo in valuta estera si presta quindi a soggetti che hanno un'alta propensione al rischio.

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