Cos'è la surroga del mutuo e come funziona

Con il Decreto Bersani del 2007 è stata introdotta la portabilità del mutuo, vale a dire la possibilità, per chi ha già stipulato un contratto precedente, di spostarlo presso un'altra banca, che gli offre tassi e condizioni migliori, a costo zero, quindi gratuitamente. Visto il disastro causato dal Covid-19 c'è da aspettarsi un'ondata di difficoltà economiche per milioni di famiglie italiane e la surroga del mutuo, oltre a diminuire la rata mensile da sostenere, può essere utile anche per ottenere più liquidità. Ovviamente, tutto è regolato da leggi e normative, vedremo come funzionano nel corso dell'articolo, e anche da requisiti necessari ad ottenere questo beneficio. In genere, il richiedente intende surrogare il mutuo della prima casa, questa è la situazione più diffusa, ma non è un'esclusiva, come vedremo più avanti.

Surroga del mutuo - Significato e normativa

La portabilità del mutuo, per quanto diritto di tutti i cittadini, è regolata da leggi e regole ben precise che ne stabiliscono fattibilità e caratteristiche, quindi condizioni che è necessario rispettare da entrambe le parti, vale a dire banca e cliente. Ma cosa significa esattamente "surrogare il muto"? Vediamo.

Cos'è

Surrogare vuol dire trasferire il mutuo ipotecario, precedentemente stipulato con una banca per l'acquisto della casa, in genere la prima, presso un altro istituto bancario. Il titolare del contratto può così trasportare il suo debito in una condizione a lui più vantaggiosa, con rate più basse o tassi di interesse più favorevoli. Prima di vedere come funziona la Legge Bersani, che regola la surrogazione del mutuo, vi invitiamo, se vi può interessare, alla lettura del nostro articolo di approfondimento sul funzionamento dell'ipoteca sulla casa, dove spieghiamo cos'è, cosa comporta, i vari tipi di ipoteche, la cancellazione e tutte le problematiche relative all'azione di Equitalia e dell'Agenzia delle Entrate nel caso in cui non si riesca a ripagare il proprio debito. Ricodiamo che spesso l'ipoteca sulla casa non viene accesa solo per acquistare un'abitazione, ma anche per avere liquidità o consolidare un debito. Visto che ci siamo, vi consigliamo anche la lettura della guida sui debiti non pagati, con l'analisi dei rischi che si corrono in questi casi e dell'iter che porta al pignoramento dei propri beni. Riassumiamo le caratteristiche più importanti della surroga del mutuo nel 2020, subito dopo vedremo come funziona.

  • La legge Bersani
  • La surrogazione del mutuo è regolata dalla legge Bersani n° 40 del 2007, parte del "pacchetto liberalizzazioni", pensato per permettere ai consumatori di usufruire di maggiori benefici dall'apertura dei mercati a diversi concorrenti. La legge Bersani stabilisce un insieme di normative, per quanto riguarda i mutui, su surroga (articolo 1202), portabilità ed estinzione anticipata. L'operazione deve essere a costo zero, senza nessuna spesa per il beneficiario, quindi, è bene ripeterlo sempre, la surroga del mutuo 2020 non ha un costo. Per legge! Vediamo le voci, relative ai mutui, più significative della legge Bersani.

    • Estinzione anticipata
    • Il titolare del contratto gode del diritto di esercitare l'estinzione anticipata del mutuo per l'acquisto della prima casa, senza che la banca possa applicare una qualsiasi penale, ovviamente solo per contratti stipulati dal 2 febbraio 2007, vale a dire la data di entrata in vigore della legge. Il divieto di panali per l'estinzione anticipata vale anche nel caso di mutui per la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività professionale o economica da parte di persone fisiche.

    • Cancellazione ipoteca
    • A differenza di quanto avveniva in passato, trascorsi 30 giorni dall'estinzione totale del mutuo, l'ipoteca sottoscritta al momento del contratto si estingue automaticamente.

    • Notaio
    • L'atto di cancellazione dell'ipoteca accesa per il mutuo prima casa non va più autenticato da un notaio. Quest'ultimo deve redigere, però, un atto formale sia per il nuovo mutuo che per il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria. In genere, sono le banche a pagare il costo delle pratiche burocratiche e dell'atto notarile necessario, ma non è una regola fissa. Comunque, più avanti parleremo dei costi della surrogazione del mutuo, molto limitati per il cliente, va detto, anche se l'operazione non è completamente gratuita, non è a costo zero.

    • Portabilità di surroga del mutuo
    • La Legge Bersani stabilisce il diritto di estinguere un mutuo esistente attivandone uno equivalente con un'altra banca. Il nuovo istituto bancario accede automaticamente ai diritti di ipoteca della banca precedente, senza che serva un passaggio dal notaio. L'atto di surrogazione, che deve essere stipulato tramite scrittura privata o atto pubblico, va depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

  • Trasferimento dell'ipoteca
  • La surroga del mutuo mette in atto un meccanismo automatico di trasferimento dell'ipoteca accesa per ottenere il mutuo prima casa da una banca all'altra, il tutto senza bisogno di passaggi burocratici o costi di nessun tipo. La surroga del mutuo, anche nel 2020, visto che qui le regole cambiano spesso, è e deve essere un'operazione a costo zero per il cliente. Sarà la nuova banca beneficiaria a saldare il debito residuo con la vecchia banca e a stabilire nuove condizioni, relativamente a tassi di interesse e numero di rate, con il cliente.

  • Impossibilità di rifiuto
  • L'istituto bancario con cui si è stipulato il contratto originario per il mutuo prima casa non può opporre nessun rifiuto alla surroga del mutuo, né, è bene precisarlo, può addebitare costi, spese e altri oneri per l'operazione di trasferimento del debito e dell'ipoteca.

  • Doveri del cliente
  • Ovviamente, al momento della sottoscrizione dell'atto di surrogazione, il cliente si impegna ad assolvere ai propri doveri esclusivamente alle nuove condizioni, stipulate con la nuova banca, senza nessun legame con il contratto precedente.

  • Anche per quello fondiario
  • Naturalmente, l'operazione di surrogazione è possibile anche per il mutuo fondiario, di cui abbiamo parlato, valutando le differenze con quello ipotecario, nell'articolo linkato.

Vantaggi e consigli

La possibilità di poter trasferire il mutuo prima casa presso una banca concorrente presenta diversi vantaggi, legati soprattutto ai tempi di estinzione del debito e al tasso di interesse. Un istituto bancario che vuole convincere a trasferire il mutuo presso sé stesso tenderà ad offrire condizioni più vantaggiose, spesso con la possibilità di scegliere se mantenere invariata la durata residua del mutuo, pagando interessi più bassi, oppure, a fronte di tassi più elevati, aumentare il periodo necessario alla restituzione del debito ma con rate mensili più comode. Insomma, la surrogazione del mutuo è un'operazione vantaggiosa, anche perché nessuno può costringervi a metterla in atto, con in più la certezza delle spese azzerate, come stabilito per legge, anche per quanto riguarda tutta la documentazione necessaria, comprese predisposizione, produzione e spedizione del contratto. La gratuità della surroga del mutuo è garantita anche per tutta una serie di spese elencate da specifici articoli della legge Bersani. Insomma, le banche non possono addebitare costi. L'unica situazione svantaggiosa è quella in cui siamo verso la fine del periodo di ammortamento, in quanto un nuovo piano di rimborso non avrebbe senso e le banche ce lo farebbero pagare con tassi di interesse decisamente elevati. Per loro, infatti, l'operazione non sarebbe altrimenti conveniente. Nella sostanza, il consiglio che vi diamo, è quello di pensare alla surroga del mutuo nel momento giusto, quando il periodo di ammortamento è ancora conveniente dal punto di vista della banca presso cui farete la richiesta. Il rischio, altrimenti, è quello ricevere un rifiuto oppure di pagare addirittura più del mutuo precedente, cosa ovviamente non realizzabile. Per il resto non ci sono rischi di sorta, tutto è legiferato dalla Legge Bersani, che vi mette al riparo da brutte sorprese.

Limiti e vincoli

Una delle domande che maggiormente si pongono gli utenti è la seguente: quante volte si può fare la surroga del mutuo?. La risposta è molto semplice: non c'è un limite, non è previsto nessun vincolo per legge. Va specificato, però, che difficilmente si riesce a surrogare il mutuo per più di 2, massimo 3 volte, per una ragione ovvia. Le banche hanno vantaggio ad accettare la richiesta di portabilità del mutuo solo per un contratto di lunga durata, che con la somma degli interessi negli anni li porti ad ottenere un vantaggio economico. Nel caso di un soggetto che richieda più volte di effettuare questa operazione, l'istituto di credito potrebbe essere portato a pensare ad un cliente che tende ad abusare della surrogazione per ottenere condizioni di tassi e durata sempre migliori. Ricordiamo che una banca non è tenuta ad accettare la richiesta di un nuovo cliente, semplicemente, per la Legge Bersani, non può opporsi alla volontà di un suo cliente, a cui è vincolata, di effettuare l'operazione. Quindi, non c'è una situazione in cui la surroga del mutuo non si può fare, di per sé, ma affinché la banca presso cui fate richiesta sia portata ad accettare la vostra domanda, ci deve essere per quest'ultima una convenienza e, soprattutto, non dovete essere "consumatori seriali" di surroga del mutuo.

Requisiti

Vediamo quando si può fare la surroga del mutuo, ma prima rispondiamo ad una domanda che molti si pongono: dopo quanto tempo si può surrogare il mutuo? quanto tempo deve passare prima di poter trasferire il debito contratto per l'acquisto di casa, in genere? La normativa, in effetti, non stabilisce un tempo nè un importo minimo per poter fare la richiesta di surroga del mutuo ad un'altra banca. Questo significa che, teoricamente, la cosa è possibile fin da subito, ma la verità è che le banche preferiscono in genere aspettare che sia passato qualche mese dall'inizio del piano di ammortamento, di solito almeno 6, prima di dare fiducia ad un nuovo cliente. Questo, banalmente, per capire se il soggetto è affidabile. Quindi, per quanto riguarda i tempi, la surroga del mutuo è sempre possibile, ma difficilmente un istituto bancario accetterà la vostra richiesta se sono passati pochi mesi dal momento del pagamento della prima rata. Vediamo quando è possibile effettuare questa operazione, quindi quali sono i requisiti fondamentali per poter surrogare il mutuo esistente.

  • Notaio
  • Perché la surrogazione sia valida a tutti gli effetti di legge, un notaio deve redarre un atto formale sia del nuovo mutuo stipulato che dell'avvenuto trasferimento dell'iscrizione ipotecaria.

  • Destinazione
  • La destinazione della somma mutuata dalla nuova banca deve essere obbligatoriamente indicata nel contratto di mutuo.

  • Dichiarazione contraente
  • La banca surrogata rilascia una quietanza che deve contenere una dichiarazione del mutuatario attestante la provenienza della somma utilizzata per il pagamento.

  • Motivazione della richiesta di surroga
  • Per legge un debitore è autorizzato a richiedere la surroga di qualsiasi tipo di finanziamento bancario, quindi non solo relativo ad un mutuo.

  • Doveri della vecchia banca
  • Nel momento in cui un cliente chiede la surroga del mutuo, la vecchia banca non può opporsi alla richiesta, ma ha il diritto di proporre una rinegoziazione del mutuo, che il cliente può accettare o meno.

  • Clausole nulle
  • Se nel contratto originario risultano presenti clausole che impongono limitazioni, costi o esclusioni dell'operazione di surroga del mutuo, queste ultime sono da considerarsi nulle, ma il contratto conserva la sua validità.

Come funziona la surrogazione mutuo

Bene, dopo la sintesi della Legge Bersani e l'elenco dei requisiti necessari ad effettuare l'operazione, vediamo come chiedere e fare la surroga del mutuo 2020, quali sono i documenti necessari ed i costi dell'operazione.

La richiesta e l'iter

Nel momento in cui ci si è decisi a chiedere la surrogazione del mutuo è necessario recarsi presso la nuova banca a cui si vuol fare domanda e procedere alla richiesta in forma scritta, in genere con un modulo già pronto allo scopo. Come detto in precedenza, un istituto bancario ha il diritto di accettare la richiesta o meno. Una volta ottenuto il benestare all'operazione, viene avviato l'iter per la portabilità del mutuo, che prevede, da parte della nuova banca, una specifica comunicazione per avvertire il vecchio istituto di credito della volontà del debitore mutuatario di avvalersi del diritto di surroga. Inoltre, viene anche fatta richiesta dell'entità del debito residuo, che andrà a formare il nuovo capitale che il mutuatario deve restituire negli anni con un apposito piano di ammortamento. La vecchia banca può proporre al suo cliente una rinegoziazione del mutuo esistente, ma non può opporsi alla richiesta ed entro 30 giorni deve dare il nulla osta, pena il pagamento di sanzioni stabilite per legge. Una volta ottenuto il nulla osta, l'istituto bancario presso cui si è fatta richiesta avvierà l'operazione di surroga, che prevede un rogito notarile, completamente a sue spese, relativamente al trasferimento dell'iscrizione ipotecaria dell'immobile, in genere la prima casa, oggetto di mutuo. Ovviamente, il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria avviene dalla vecchia alla nuova banca.

Documenti

Vediamo adesso cosa serve per fare la richiesta della surroga del mutuo, quindi quali sono i documenti necessari allo scopo.

  • Atto del vecchio mutuo (copia autentica)
  • Documentazione iscrizione dell'ipoteca
  • Totale del debito residuo
  • Dati della nuova banca e del referente
  • Documento di identità e codice fiscale di mutuatario/i ed eventuali garanti (fotocopie)
  • Copia della dichiarazione degli eredi (se l'immobile è stato ricevuto per successione)
  • Certificato di Stato civile e eventuale Atto di matrimonio
  • Planimetrie, visure e documentazione catastale varia (come su richiesta della banca)

Costi 2020

Come abbiamo detto, per chi richiede la surroga del mutuo non ci sono spese di sorta, in genere sono le banche a pagare gli oneri finanziari necessari a portare a termine la pratica di trasferimento del debito residuo, compreso l'atto notarile necessario per legge, che riguarda sia l'accensione del nuovo mutuo che il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria. In effetti, però, non parliamo di vero e proprio costo zero, c'è solo una spesa per il cliente, quello della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, che corrisponde a 35 euro, almeno relativamente al 2020. Il costo del trasferimento dell'iscrizione ipotecaria, compreso di atto notarile, perizie e bolli vari, viene sostenuto dall'istituto bancario che ha accettato la surrogazione ed è quindi un'operazione gratuita dal punto di vista del richiedente la surroga. Insomma, se vi chiedete chi paga il notaio e tutta l'operazione, la risposta è che lo fa la banca, non voi. Va precisato che, per legge, i benefici fiscali per l'acquisto della prima casa rimangono validi anche dopo la surrogazione, per esempio le detrazioni sugli interessi passivi previsti dalla normativa. Nell'articolo appena linkato trovate l'elenco di tutte le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa, compresi i mutui agevolati e i contributi regionali a fondo perduto, se la vostra regione li prevede. Sempre parlando di prima casa, vi ricordiamo che adesso è in vigore la nuova TASI, che accorpa l'IMU e per cui vige ancora l'esenzione per la prima casa, almeno fino a quando l'Europa ce lo permetterà, visti i tempi.

Tempistiche

Riguardo al periodo necessario per portare a termine l'operazione di surroga del mutuo, esistono due variabili, fondamentalmente, per stabilire quanto tempo ci vuole. Il primo periodo, quello della richiesta ad una nuova banca di accettare la nostra domanda, non è preventivabile, in quanto ogni istituto prevede una serie di verifiche che possono dilazionare i tempi in modo differente da altri. La seconda variabile, invece, è stabilita per legge. Una volta ottenuto il si alla richiesta, l'operazione di surrogazione del mutuo deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dal momento della firma del nuovo contratto. Nel caso in cui ci sia un ritardo la legge parla chiaro. Se lo stesso è imputabile alla vecchia banca, quest'ultima è tenuta a rimborsare il cliente in misura pari all'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo, comprese le frazioni di mese.

Calcolo della surroga

Bene, dopo aver visto come surrogare un mutuo passiamo all'analisi dei costi finali per il richiedente, nella sostanza come si calcola il costo finale dell'operazione. Vi diciamo subito che una simulazione della spesa totale per l'utilizzatore non è cosa possibile per una ragione molto semplice: il costo della surroga, intesa come il valore della rata che andremo a pagare, dipende da un insieme di fattori non standardizzati e che possono variare a seconda della banca a cui ci si rivolge, la quale, a sua volta, calcolerà il costo più conveniente per lei sulla base soprattutto della durata del piano di ammortamento, come abbiamo spiegato precedentemente. Comunque, vediamo quali sono le voci a cui fare attenzione per calcolare il costo della surroga del mutuo, con l'obiettivo, ovviamente, di pagare una rata più bassa o con un miglior tasso di interesse, rispetto a quella sostenuta con la vecchia banca.

  • Tasso di interesse applicato dalla nuova banca
  • Costo delle eventuali coperture assicurative
  • Spese, se esistenti, per il pagamento delle rate
  • Imposta sostitutiva obbligatoria (0,2% per la prima casa, 2% per la seconda casa)

Rimborso dell'assicurazione

Se al momento della firma del contratto di mutuo con la prima banca è stata stipulata una polizza assicurativa a copertura del pagamento del debito, il firmatario ha diritto al rimborso del premio assicurativo pagato all'inizio. Questo diritto è regolamentato Ivass ed obbliga l'azienda assicurativa a rimborsare il cliente entro 30 giorni dal momento in cui riceve l'avviso dell'avvenuta surroga del mutuo coperto dalla polizza. La stessa Ivass stabilisce anche le modalità di calcolo della quota di premio da rimborsare al cliente, con un sistema che prevede nella sostanza il calcolo in funzione degli anni, o di frazioni, mancanti alla scadenza della copertura assicurativa, con in aggiunta il valore del capitale residuo. È bene precisare che le aziende assicurative hanno il diritto di trattenere dal rimborso del premio eventuali spese amministrative sostenute per l'emissione del contratto e del rimborso del premio, a condizione però che le stesse non limitino la portabilità del mutuo, vale a dire che non costituiscano un onere ingiustificato. In alternativa al rimborso del premio si può fare richiesta di trasferimento della copertura assicurativa verso un nuovo beneficiario, tipicamente la banca che ha accettato la richiesta di surroga del mutuo già esistente con un vecchio istituto. Se vi può interessare, visto che spesso le banche propongono soluzioni simili al momento del contratto di mutuo, vi invitiamo alla lettura del nostro articolo sulle polizze vita, dove troverete tutte le informazioni su come funzionano questi prodotti assicurativi, le varie tipologie esistenti, cos'è veramente coperto, il pagamento dei premi e così via. Ricordate che le assicurazioni vita non sono certo tutte uguali e conoscerne caratteristiche e funzionamento evita successivamente che si vada incontro a brutte sorprese. Scoprire che non si ha diritto ad un rimborso, dopo aver pagato rate per anni, può essere fastidioso, mettiamola così.

Quando la banca rifiuta la surroga

La Legge Bersani stabilisce l'obbligo, per la banca con cui abbiamo stipulato il contratto di mutuo, di accettare la scelta del proprio cliente di avvalersi del diritto alla portabilità dello stesso, ma non obbliga nessun istituto bancario ad accettare la richiesta di surroga di un mutuo già esistente, come è ovvio. L'istituto presso cui facciamo richiesta può rifiutare la surrogazione per varie ragioni, una delle quali è la bassa durata del periodo di ammortamento, ma non solo. Naturalmente, se non siamo in grado di dare sufficienti garanzie personali, otterremo un rifiuto, così come se siamo stati inseriti in una lista di cattivi pagatori per un prestito non restituito, se siamo segnalati Crif e così via. A questo proposito vi consigliamo la lettura di due nostri articoli sull'argomento mancato pagamento dei debiti riferiti proprio al caso dei mutui. Il primo è quello sulle conseguenze per un mutuo non pagato, dove troverete informazioni sul calcolo degli interessi di mora, le conseguenze per il debitore insolvente, l'iter che porta al pignoramento della casa e di altri beni. Il secondo articolo che vi proponiamo è quello sulle conseguenze per il garante di un muto non pagato. Parliamo del funzionamento della fideiussione, dei doveri del garante e di tutto quello che può interessare chi ha messo la propria firma a garanzia di un mutuo sulla casa, tipicamente un genitore o un parente stretto. In ogni caso, le ragioni per cui una banca rifiuta la surrogazione possono essere varie, ma se non siete pagatori puntuali di prestiti e finanziamenti, difficilmente troverete una banca disposta ad accettare la vostra richiesta.

Surroga, sostituzione o rinegoziazione

L'operazione di surrogazione non è l'unica possibilità per chi ha bisogno di variare il valore della rata che paga ogni mese o di passare ad un tasso di interesse migliore, così come da variabile a fisso o viceversa. L'operazione di sostituzione consiste nella sottoscrizione di un nuovo mutuo ipotecario, ovviamente presso un'altra banca, che prevede quindi di sostenere tutte le spese previste e di accollarsi i costi dell'operazione. Nel caso in cui, invece, ci sia disponibilità da parte della banca con cui abbiamo un mutuo in corso, si può effettuare la rinegoziazione del mutuo, magari perché si vuole passare ad un tasso di interesse fisso, che piace di più agli italiani ma non sempre conviene, va detto. In genere, basta paventare la possibilità alla nostra banca di usufruire della portabilità del mutuo, magari parlando di un offerta da parte di un altro istituto, per ottenere la disponibilità a rivedere le condizioni del contratto esistente, per esempio per allungare il periodo di rimborso, quindi pagare rate più basse, o ottenere uno sconto sul tasso di interesse applicato. Attenzione, però, alle nuove condizioni, che potrebbero essere più vantaggiose per quanto riguarda il peso delle singole rate, ma più onerose nei tassi di interesse applicati.

Argomenti che potrebbero interessarti

Contenuto simile

  • IWBank - Il prestito solo online

    Fa parte del gruppo UBI e si distingue per essere presente solo online. Nella sostanza non ci sono filiali sul territorio, ma tutte le operazioni si fanno su Internet. Non eroga molto, ma risulta piuttosto conveniente.

  • Tutti i prestiti personali UniCredit

    Si possono finanziare l'acquisto di un'automobile, di una moto, di un caravan o di una barca, oppure un progetto qualsiasi, gli studi dei figli, la ristrutturazione della propria casa o la riqualificazione energetica. Interessi nella media del mercato.

  • Santander - Il prestito online è piuttosto conveniente

    Uno dei più importanti gruppi bancari al mondo a cui si sono affidati, fino ad ora, circa 4 milioni e mezzo di connazionali. Nel nostro paese è presente con circa 60 filiali e 21.000 negozi convenzionati.

  • Mutuo non pagato : conseguenze e pignoramento beni

    Con il Decreto Mutui del 2017 sono state introdotte delle novità importanti per chi non riesce più a pagare il muto per l'acquisto della casa. Le novità sono significative, vediamo cosa succede se non si è in regola con il saldo delle rate.

Altre sezioni