Il mutuo fondiario. Requisiti e differenze con quello ipotecario

Per chi è alla ricerca di un prestito per l'acquisto di un immobile esistono diverse opportunità, una delle quali è rappresentata dal mutuo fondiario, spesso confuso con quello ipotecario, da cui si differenzia in effetti per alcune caratteristiche fondamentali che andremo ad analizzare nel corso dell'articolo. Se si vuole fare la scelta giusta, è bene capire quali sono le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario, quindi qual'è la soluzione più conveniente per le nostre esigenze e possibilità.

Cos'è il mutuo fondiario

Bene, vediamo cosa vuol dire mutuo fondiario e cosa significa stipulare un contratto di questo tipo, quali sono i vantaggi, le caratteristiche principali, le finalità a cui è rivolto e quali sono i requisiti per ottenerlo. Naturalmente, risponderemo anche alla domanda che tanti si fanno: meglio il mutuo fondiario o quello ipotecario? Prima di procedere, vi invitiamo alla lettura del nostro articolo su come funziona l'ipoteca sulla casa, dove troverete tutte le informazioni su questo istituto e sulla normativa vigente. Visto che ci siamo, vi consigliamo anche l'articolo sulle conseguenze del mutuo non pagato, con il rischio di finire sotto procedura di pignoramento e anche da questo punto di vista cosa dice la legge al riguardo. Nel caso siate interessati, abbiamo trattato anche l'argomento conseguenze per il garante di un mutuo non onorato, visto che non sono pochi coloro che garantiscono a nome di altri, in genere i figli, per l'acquisto della prima casa, di solito. Vediamo cos'è il mutuo fondiario e quali sono le differenze più significative rispetto a quello ipotecario.

Definizione e significato

Esattamente come quello ipotecario, anche il mutuo fondiario è un finanziamento a medio e lungo termine (vedremo successivamente le principali differenze tra i due istituti). La sua durata può andare da 18 mesi a trenta'anni e, a garanzia del credito ottenuto, prevede l'accensione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile per cui si richiede il finanziamento. Come abbiamo spiegato nell'articolo linkato in precedenza, ricordiamo che, per definizione, si indica come di primo grado la prima ipoteca iscritta sull'immobile, quella che nella sostanza ha un grado di priorità rispetto ad eventuali altre ipoteche presenti.

Caratteristiche principali

Bene, per far capire cos'è il mutuo fondiario vediamo una breve lista di quelle che sono le caratteristiche principali di questo istituto che lo contraddistinguono dal mutuo ipotecario.

  • Capitale (loan to value)
  • Può essere richiesto un finanziamento che non deve eccedere l'80% dell'immobile che si ha intenzione di acquistare, come stabilito dalla definizione della Banca d'Italia di mutuo fondiario con ipoteca. Ricordiamo che il significato di "loan to value", espressione molto utilizzata in ambito tecnico, è il rapporto tra l'ammontare del mutuo erogato ed il valore del bene a garanzia del prestito. Nel caso del mutuo fondiario, quindi, il loan to value non può essere superiore all'80%.

  • Garanzie integrative
  • Nel caso in cui si avesse bisogno di un prestito equivalente al totale del valore dell'immobile che si intende acquistare, è possibile ma solo offrendo alla banca delle garanzie aggiuntive all'ipoteca. In genere viene richiesta una fideiussione, un deposito cauzionale, qualunque cosa rappresenti un'integrazione alla garanzia ipotecaria di base nel mutuo fondiario.

  • Solo per la prima casa
  • A differenza del mutuo ipotecario, quello fondiario può essere richiesto solo se si ha bisogno del capitale necessario all'acquisto della prima casa. Questo significa che con il mutuo fondiario con ipoteca non si possono rifinanziare altri prestiti già presenti sull'immobile, oppure chiedere un prestito per l'acquisto della seconda casa, come invece si può fare con il classico mutuo ipotecario. Parleremo delle differenze tra i due istituti, in modo più approfondito, più avanti nell'articolo.

  • Garanzie ipotecarie già presenti
  • Nel caso in cui, al momento della richiesta del mutuo fondiario, il bene da acquistare sia già garantito da ipoteca, il limite del capitale richiedibile dell'80% del valore dell'immobile in oggetto, stabilito dalla Banca d'Italia, dovrà andare a coprire entrambi i finanziamenti, sia quello presente che il nuovo.

  • Conta anche il costo per la ristrutturazione
  • Nella valutazione del capitale massimo richiedibile con il mutuo fondiario, non rientra solo il valore netto dell'immobile, ma anche gli eventuali costi per la sua ristrutturazione, che vanno quindi sommati al valore della casa che si intende acquistare.

Vantaggi e convenienza

Vediamo adesso quali sono le caratteristiche che rendono conveniente il mutuo fondiario per l'acquisto della prima casa, rispetto ad altre opzioni generalmente prese in considerazione. Spesso, la mancata conoscenza di questo istituto, ma ancora di più il credere che sia semplicemente un'altra definizione del mutuo ipotecario, porta a fare altre scelte, certo non le più vantaggiose.

  • Interessi
  • In genere, il tasso di interesse richiesto per un mutuo fondiario è molto conveniente rispetto ad altre forme di finanziamento per l'acquisto della prima casa disponibili sul mercato. L'obbligo della garanzia ipotecaria di primo grado ed il loan to value massimo dell'80% tranquillizzano la banca erogatrice e permettono al mutuatario fondiario di ottenere credito a costi decisamente competitivi. Basta fare una semplice ricerca su internet, per esempio sui classici comparatori disponibili, per ottenere risultati decisamente interessanti. Giusto per fare un esempio: un mutuo fondiario a tasso variabile con una durata di dieci anni paga in media un TAEG dell'1,30%. Nel caso di interesse mensile fisso il TAEG supera di poco il 2%. Tenete presente che questi valori si ottengono quasi sempre associando al prestito una polizza assicurativa che copre diverse evenienze, come la perdita del posto di lavoro, un infortunio o il decesso del mutuatario. Se vi interessa, vi consigliamo il nostro articolo sulle polizze assicurative Agos, pensate a garanzia dei prestiti e finanziamenti concessi da Agos Ducato, ma che fanno capire come funzionano in genere questi prodotti.

  • Spese notarili ridotte
  • Rispetto ad altre soluzioni per ottenere un finanziamento per l'acquisto della prima casa, il mutuo fondiario offre il vantaggio di spese notarili sensibilmente ridotte, oltre ad un iter più facile e veloce. Ormai dal 2009, è stato cancellato l'obbligo del doppio atto notarile previsto da una legge del 1976, evitando così la firma del doppio contratto (condizionato e definitivo), come prima della nuova norma. Le spese per il notaio, come noto, possono variare anche in modo sensibile a seconda del professionista che si occupa delle pratiche necessarie, ma certo il vantaggio di minori spese, rispetto ad altre tipologie di mutuo, esiste.

  • Agevolazioni fiscali (detrazioni Irpef)
  • Sia gli interessi passivi (pagati nell'intero anno fiscale) che spese e oneri accessori, possono essere detratti dall'Irpef. Per informazioni più dettagliate su come funzionano le detrazioni da quest'imposta vi rimandiamo alla nostra guida all'Irpef. Il lettore consideri che, per quanto riguarda l'entità della detrazione degli interessi passivi, quindi dell'agevolazione fiscale, ci sono delle differenze tra i mutui stipulati prima del 1993 e quelli successiva a tale data. Inoltre, se si sposta la residenza dall'immobile per cui si è stipulato il mutuo fondiario ad altra abitazione, si perde l'agevolazione fiscale (tranne rarissimi casi specifici). Il mutuo fondiario per la prima casa, parliamo di interessi e oneri, come detto, è quindi detraibile dall'Irpef.

  • Riduzione somma ipotecata
  • Il mutuatario fondiario, una volta restituito 1/5 del debito contratto con la banca, può chiedere di ridurre la somma ipotecata, diminuendo in questo la sua esposizione con l'istituto di credito.

  • Estinzione anticipata
  • Il mutuatario può estinguere il suo debito, sia in modo parziale che totale, in qualunque momento.

  • Cancellazione automatica dell'ipoteca
  • A differenza di altre tipologie di mutuo, quello fondiario comporta l'automatica cancellazione dell'ipoteca sulla casa, una volta terminato il pagamento del finanziamento ricevuto, evitando quindi ulteriori atti notarili, spese e perdite di tempo.

Come funziona il mutuo fondiario

Vediamo qual è l'iter che bisogna seguire per completare le operazioni di richiesta del capitale necessario all'acquisto della casa prescelta, l'espletamento degli obblighi documentali e quindi l'acquisto definitivo dell'immobile per cui si richiede il mutuo fondiario con ipoteca. Successivamente elencheremo i requisiti fondamentali perché un mutuo possa essere considerato fondiario.

  • Domanda
  • Una volta scelto l'istituto di credito fondiario preferito, è necessario presentare domanda di mutuo.

  • Perizia sull'immobile
  • Non appena ricevuta la domanda, la banca presso cui si è fatta richiesta disporrà una perizia dell'immobile in oggetto per valutarne il reale valore.

  • Delibera definitiva
  • Una volta accertato che la cifra richiesta per il mutuo è coperta dal valore dell'immobile, l'istituto di credito prescelto delibera la concessione del finanziamento per l'acquisto della casa.

  • Avvio istruttoria
  • La banca avvia le pratiche per l'accertamento della regolarità dell'immobile, quindi istruisce l'iter per l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado, condizione come abbiamo detto essenziale per la concessione del mutuo fondiario.

  • Firma del contratto
  • Alla presenza di tutte le parti (compratore, venditore e funzionario della banca erogante il mutuo) viene firmato il contratto di acquisto dell'immobile.

  • Deposito cauzionale
  • Viene depositato, presso la banca erogante il mutuo fondiario, l'assegno a copertura del credito ottenuto, in via cauzionale, fino a quando risultano espletate tutte le eventuali voci contenute nel contratto d'acquisto (compreso l'accertamento dell'assenza di iscrizioni, privilegi o trascrizioni che possono pregiudicare l'ipoteca di primo grado necessaria al completamento di tutte le procedure).

  • Incasso dell'assegno di mutuo
  • Al termine delle procedure descritte precedentemente, il mutuatario fondiario potrà incassare l'assegno di mutuo, quindi pagare il venditore ed entrare definitivamente in possesso del suo immobile.

Requisiti

Bene, ricapitoliamo quali sono le condizioni essenziali per fare richiesta di un mutuo fondiario e quando lo si può considerare tale. Vedremo più avanti quali sono le differenze principali tra mutuo fondiario e ipotecario.

  • Contratto
  • Affinchè il mutuo possa essere considerato fondiario, il contratto deve essere necessariamente stipulato con un istituto bancario.

  • Durata
  • La durata deve essere a medio o lungo termine

  • Garanzia
  • Il requisito di un mutuo fondiario più importante è rappresentato dall'obbligo dell'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile che si intende acquistare.

  • Solo per la prima casa
  • Altro requisito fondamentale. Il mutuo fondiario può essere richiesto solo per l'acquisto della prima casa.

  • Massimo importo richiedibile
  • L'ultimo importante requisito fondamentale del mutuo fondiario è che l'importo massimo che si può richiedere alla banca non deve superare l'80% del valore dell'immobile che si intende acquistare.

  • Contemporaneità delle operazioni
  • L'ipoteca sull'immobile per cui si fa richiesta di mutuo deve essere accesa parallelamente all'erogazione dei fondi, quindi le due azioni devono essere contemporanee.

Mutuo fondiario e ipotecario

Passiamo adesso a vedere quali sono le differenze principali tra il mutuo ipotecario e quello fondiario e quali invece le caratteristiche in comune, in modo da capire qual'è la soluzione più adatta alle esigenze di ognuno.

Come funziona il mutuo ipotecario

Si tratta di un finanziamento a medio e lungo termine, come quello fondiario, con una durata che può variare da un minimo di 5 ad un massimo di 20 anni. In questo tipo di mutuo la garanzia offerta è l'ipoteca dell'immobile acquistato, almeno nella maggioranza dei casi. Una differenza fondamentale tra il mutuo ipotecario e quello fondiario è che si può richiedere non solo per l'acquisto della prima casa, ma anche solo per ristrutturare o costruire un nuovo immobile, così come per rifinanziare finanziamenti già esistenti, cioè debiti pregressi. Il campo d'applicazione del mutuo ipotecario è quindi molto più ampio di quello fondiario. Nel caso in cui non si riesca a sostenere le rate del mutuo, la banca erogante il finanziamento ha il diritto di mettere in atto tutta una serie di azioni finalizzate al rientro del capitale prestato al mutuatario. A tal proposito, se volete approfondire l'argomento, oltre agli articoli linkati precedentemente, vi invitiamo alla lettura del nostro approfondimento sul prestito vitalizio ipotecario, visto che il contesto è molto simile.

Caratteristiche comuni e differenze

Il mutuo fondiario e quello ipotecario condividono la stessa tipologia di contratto tra banca e richiedente il finanziamento. La prima eroga una somma funzionale all'acquisto dell'immobile desiderato, mentre il secondo impegna lo stesso immobile o altro bene a garanzia del prestito ottenuto. In entrambi i casi viene stabilito un piano d'ammortamento per la restituzione del mutuo, in genere a tasso fisso, che piace di più agli italiani, ma non è una regola. Le due differenze sostanziali tra il mutuo fondiario e quello ipotecario sono che nel primo l'ipoteca può essere solo di primo grado e la richiesta di finanziamento può essere fatta solo per l'acquisto della prima casa. A questo si deve aggiungere che il mutuo fondiario eroga una somma equivalente massimo all'80% del valore dell'immobile.

Quale conviene di più

Se siete alla ricerca del finanziamento per l'acquisto della prima casa e avete a disposizione almeno il 20% del valore dell'immobile, allora il mutuo fondiario è certamente la soluzione più conveniente, visto che gli interessi sono in genere più bassi del classico mutuo ipotecario e le spese di gestione delle pratiche e del contratto sono minori. Se non avete nessun anticipo a disposizione, allora la vostra unica soluzione al problema è il mutuo ipotecario. Nel caso in cui siate alla ricerca di un finanziamento per la ristrutturazione di un immobile, oppure per pagare debiti pregressi, il mutuo fondiario non è possibile ed è necessario andare alla ricerca di altre soluzioni.

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