Come funziona l'ipoteca sulla casa

Ogni volta che si sente parlare di ipoteca sulla casa si pensa immediatamente a qualcosa di negativo, in genere in ambito giudiziario. Ora, indubbiamente è anche così in tanti casi, lo abbiamo visto, per esempio, nell'articolo sulle conseguenze del mancato pagamento del mutuo, dove la banca creditrice può ipotecare casa del debitore. Oppure, una situazione simile, nel caso in cui il mutuatario non assolva al suo debito ed è presente un garante del mutuo, che in questo caso andrà incontro a pesanti conseguenze, come abbiamo spiegato nell'articolo appena linkato. Ma non esistono solo situazioni di questo tipo. Un esempio molto valido è quello del prestito vitalizio, dove ipotecare casa è frutto di una scelta ben precisa: impegnare un immobile di proprietà per ottenere liquidità, denaro contante nella sostanza. Qualunque sia il contesto di riferimento, in ogni caso, il contratto di ipoteca ha delle regole ben precise che andremo ad analizzare nel corso dell'articolo. Vediamo intanto quali saranno gli argomenti principali trattati.

• Cos'è l'ipoteca, cosa significa, quanto dura e cosa comporta
• La legge 2808 del Codice Civile
• Come funziona l'ipoteca sulla casa
• Tipi di ipoteche
• Decadenza, estinzione e cancellazione (come toglierla)
• Condizioni particolari (casa cointestata, in comproprietà, donata, con usufrutto, etc)
• Equitalia e Agenzia delle Entrate
• Ipotecare casa per ragioni diverse dal mutuo (per esempio per avere liquidità, ottenere un prestito, pagare un debito e così via)
• Come si fa a vedere se c'è un'ipoteca sulla casa che si vuole acquistare

Cos'è l'ipoteca

Già la sola etimologia della parola, che viene dal latino hypotheca (mettere sotto, impegnare), ci fa capire il significato di ipoteca. In linea generale, si tratta di un "diritto reale di garanzia" che grava su un bene immobile o mobile. L'esempio più classico è quello di una banca, o comunque di un istituto di credito, che in cambio della concessione di un prestito ottiene come garanzia di pagamento la possibilità di espropriare un immobile di proprietà del debitore, la casa nella sostanza, nel caso in cui lo stesso risulti insolvente.

Cosa comporta

Non è questo il contesto giusto per fare un'analisi dettagliata della normativa sugli espropri, ne parleremo successivamente, ma è bene sapere che è il primo comma dell'articolo 2808 del Codice Civile a stabilire il diritto di un creditore ad espropriare un bene vincolato del debitore nel caso in cui lo stesso sia stato sottoposto ad ipoteca proprio a garanzia del credito ottenuto. Va detto che, anche nel caso in cui sia presente un terzo acquirente, il creditore in possesso di ipoteca ha diritto ad essere soddisfatto nei suoi diritto prima di altri creditori, se presenti naturalmente. Sempre lo stesso articolo, il 2808 c.c. stabilisce, nel secondo comma, l'obbligo di iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari (a questo proposito, vedremo più avanti dove si vede se c'è un'ipoteca sulla casa, nel caso in cui, per esempio, la si voglia acquistare). Godere del diritto di ipoteca significa quindi poter far valere le proprie ragioni, economiche naturalmente, prima di qualunque altro creditore e bloccare l'eventuale vendita del bene a garanzia del proprio credito. Se volete saperne di più sulle procedure con cui un creditore può far valere i suoi diritti quando non gli viene restituito un capitale prestato, oppure non viene pagato un bene o servizio acquistato che sia, vi consigliamo la lettura del nostro articolo su cosa succede quando non si pagano i debiti. Troverete informazioni dettagliate sull'istituto della messa in mora, la lettera di precetto e quindi il pignoramento e l'esproprio forzato dei beni del debitore. Elenchiamo anche i beni che non sono pignorabili per legge, così come le norme sulla prescrizione, il tempo oltre il quale il creditore non può più far valere i suoi diritti e cosa succede a chi risulta nullatente e non paga i propri debiti.

L'iscrizione nei registri immobiliari

Il momento in cui si fa l'iscrizione nei registri immobiliari determina un fattore fondamentale. Quando si parla di ipoteca di primo grado si intende il diritto esclusivo del soggetto che ha ipotecato il bene di essere rimborsato in via prioritaria in caso di esproprio dello stesso, se il debitore non onora il pagamento di quanto dovuto. È bene ricordare che la scrittura privata, sempre possibile, viene regolarmente subordinata a quella che per prima è stata effettuata nei registri immobiliari, considerata sempre di grado superiore. Nel caso in cui il contratto preveda la possibilità di rinnovare l'ipoteca, ma la stessa non viene rinnovata entro la sua scadenza, ma successivamente, si perde il grado della prima iscrizione.

Differenze con l'istituto del pegno

Brevemente. Anche quando diamo in pegno un bene stiamo garantendo un prestito, ma nel caso dell'ipoteca il bene in oggetto rimane in nostro possesso e quindi possiamo non solo continuare ad utilizzarlo, ma anche a goderne dei frutti, per esempio se l'immobile ipotecato è affittato ad un terzo soggetto. Questo significa che la differenza tra i due istituti è assolutamente significativa: si tratta di due forme di garanzia del debito contratto, ma la gestione è completamente diversa. Nel caso del pegno, infatti, cediamo temporaneamente il nostro bene al creditore e ne perdiamo quindi il possesso fino al momento del riscatto.

Quanto dura l'ipoteca sulla casa

A partire dal momento in cui il bene viene registrato, il contratto che regola l'ipoteca sulla casa dura 20 anni, almeno nel caso in cui si ottenga credito per un mutuo. In effetti, però, ci possono essere situazioni diverse e particolari. Per esempio, se la durata del mutuo è inferiore ai 20 anni, dopo il pagamento dell'ultima rata l'ipoteca decade automaticamente. Questo grazie al Decreto Bersani del 2007, che ha sancito il diritto del mutuatario di liberare l'immobile vincolato una volta terminato il rimborso del finanziamento per l'acquisto della casa.

Surrogazione del mutuo

Nel caso in cui si decida di avvalersi del diritto all'istituto della surroga del mutuo, anche questo garantito dalla Legge Bersani, sarà la banca che ha accettato la nostra richiesta a sbrigare tutte le pratiche, comprese quelle notarili, per il "trasloco" dell'ipoteca sulla nostra casa. In genere l'operazione non ha nessun costo per il cliente, ma attenzione ai dettagli nei contratti, come abbiamo spiegato nell'articolo di approfondimento appena linkato. La surrogazione può essere molto vantaggiosa, ma a condizione di possedere determinati requisiti.

Beni ipotecabili

Nel caso del nostro articolo ci occupiamo di immobile di proprietà nella sostanza, ma i beni che possono essere soggetti ad ipoteca non sono solo quelli immobiliari. Per completezza, vediamo brevemente cosa si può ipotecare per garantire un creditore che ci ha concesso del capitale, come una banca o una finanziaria.

• Beni immobili

Fabbricati, come case, garage, cascine e così via, oppure terreni.

• Autoveicoli

Qualunque mezzo di locomozione iscritto ai pubblici registri.

• Diritto dell'enfiteuta

Stabilisce la possibilità di affidare, per almeno 20 anni, un fondo ad un soggetto terzo che si impegna a gestirlo e migliorarlo in cambio di un canone periodico al proprietario del fondo.

• Usufrutto dei beni immobili
• Diritto di superficie e di proprietà sulla costruzione

Come funziona l'ipoteca sulla casa

Passiamo adesso a vedere il funzionamento di questo istituto, partendo dalle varie tipologie esistenti, ognuna con le sue particolarità e, ovviamente, soggette di conseguenza a differenze nella normativa di riferimento.

Tipologie di ipoteca

Fondamentalmente, sono previsti dalla legge tre diversi tipi di ipoteche, molto diverse tra loro anche per le condizioni che portano ad impegnare un bene a garanzia di un debito (o ad essere costretti a farlo) e quindi relativamente al loro funzionamento. Vediamo le varie situazioni possibili e cosa vuol dire (all'atto pratico) ognuna di esse.

• Volontaria o per garanzia se si è senza reddito

All'inizio dell'articolo abbiamo parlato del prestito vitalizio ipotecario. L'ipoteca vitalizia sulla casa in cambio di contante viene stabilita volontariamente tra due soggetti. Da una parte la banca o finanziaria che sia, dall'altra un soggetto che richiede un finanziamento. A garanzia del capitale richiesto, il debitore decide spontaneamente di sottoporre un immobile di proprietà ad ipoteca volontaria. È bene precisare che, affinché il tutto rispetti le regole stabilite dal legislatore, il contratto di ipoteca va depositato (iscritto) nei pubblici registri e quindi autenticato. Ovviamente, rientrano in questa categoria tutti i mutui ipotecari. Abbiamo trattato l'argomento anche nel nostro articolo su come ottenere un prestito senza garanzie, intesa una busta paga o comunque un reddito dimostrabile. In questi casi, se si è in possesso di una casa di proprietà, si può ipotecare l'abitazione ovviamente e quindi accedere più facilmente al credito, anche se con numerosi rischi nel caso in cui non si onori il proprio debito. In caso contrario, infatti, l'istruttoria creditizia della banca comporterebbe un esito certamente negativo.

• Giudiziale

Si parla di ipoteca giudiziale soprattutto quando quest'ultima è frutto di una sentenza che obbliga un soggetto condannato a procedere al rimborso di un danno arrecato o al pagamento di quanto dovuto secondo il tribunale. Può essere un decreto di ingiunzione o qualunque altro provvedimento di natura giudiziaria. Un contesto classico di applicazione di ipoteca giudiziaria è quello delle sentenze che riguardano la separazione tra coniugi in cui non ci sia accordo consensuale. Sempre rimanendo a tema, nelle cause di divorzio il coniuge destinatario di assegno di mantenimento può procedere ad iscrivere ipoteca su un bene dell'ex coniuge (ma non sempre). Va anche ricordato che il concessionario della riscossione, quello che deve curare il rientro del credito per ordine del Tribunale, non può iscrivere una casa ad ipoteca se il debito da saldare non supera i 120.000 euro. Questo però non è valido nei rapporti tra privati, dove l'iscrizione può avvenire per valori molto inferiori (fondamentalmente non esiste un limite minimo).

• Legale

Anche in questo caso non parliamo di ipoteca volontaria, ma di un obbligo del debitore sancito da una sentenza del tribunale. L'ipoteca legale sulla casa è permessa, per esempio, quando si è proceduto alla vendita di un'immobile ma non si è stati pagati dall'acquirente. Un altro caso di ipoteca legale è quella che può mettere in atto lo Stato nei confronti di soggetti condannati con sentenza definitiva a titolo di rimborso spese (sia per il processo che per quanto riguarda la detenzione carceraria).

Estinzione e cancellazione

Per quanto sembrino due termini equivalenti, in effetti esistono due diverse condizioni che portano all'annullamento dell'ipoteca sulla casa, o meglio l'una è funzionale alla realizzazione dell'altra. Cerchiamo di capire meglio come funziona l'estinzione, quindi come togliere l'ipoteca sulla casa. Ma prima riassumiamo velocemente le condizioni che ne comportano la decadenza automatica.

Quando decade l'ipoteca sulla casa

Fondamentalmente esistono due condizioni che portano alla decadenza: la prima è quella che prevede una data di scadenza stabilita dal contratto di ipoteca, mentre la seconda è quella in cui, per esempio, la durata di un mutuo è inferiore a quella standard dell'ipoteca sulla casa, stabilita in 20 anni. In questo caso, come abbiamo visto precedentemente, il pagamento dell'ultima rata del finanziamento ricevuto comporta la decadenza automatica dell'ipoteca. Ovviamente, esiste anche il caso in cui si effettui l'estinzione anticipata del mutuo. Vi rimandiamo all'articolo linkato per approfondimenti.

Estinzione

Banalmente, ma dal punto di vista giuridico è importante, l'estinzione dell'ipoteca sulla casa ne comporta il totale annullamento. Questo significa che dal momento in cui si estingue il vincolo sul proprio bene, questo non si può più considerare a garanzia del credito di cui si è debitori. Dal 2010, con il Decreto Legislativo n° 141, si può estinguere l'ipoteca anticipatamente anche nei casi in cui non sia volontaria (precedentemente al 2010 ciò non era possibile). Vediamo quali sono i casi in cui si può estinguere un'ipoteca anticipatamente.

• Mutui non fondiari
• Finanziamenti diversi da mutui
• Credito concesso da enti previdenziali ai propri iscritti
• Finanziamenti non concessi da banche (a condizione che i soggetti eroganti il credito siano indicati dalla legge apposita)

Vediamo adesso quando si può estinguere l'ipoteca sulla casa, o su un bene qualunque, cosa ovviamente non sempre possibile ma subordinata a determinate condizioni.

• Cancellazione da parte del creditore
• Mancato rinnovo dell'ipoteca da parte del creditore (trascorsi 20 anni dal momento dell'iscrizione)
• Termine del rimborso del mutuo o di qualunque altro finanziamento
• Distruzione dell'immobile ipotecato
• Rinuncia del creditore all'ipoteca
• Scadenza contrattuale dei termini
• Esproprio del bene ipotecato con provvedimento del Tribunale

Cancellazione

Si attua la cancellazione dell'ipoteca quando si effettua l'eliminazione completa dai registri immobiliari. Va fatto presente che l'estinzione dell'ipoteca sulla casa non comporta l'automatica cancellazione della stessa dai registri immobiliari. Operazione che va comunque effettuata. Va ricordato che, in caso di cancellazione, la banca che ha concesso il finanziamento, per esempio il mutuo, se si tratta di un'ipoteca sulla casa, è tenuta a comunicare all'Agenzia delle Entrate la richiesta di cancellazione entro 30 giorni dal momento dell'estinzione del mutuo. Molti utenti si domandano: quanto costa togliere l'ipoteca sulla casa?. Se per togliere intendiamo la cancellazione, allora il costo è nullo nel caso di decadenza automatica, come stabilito sempre dal Decreto Bersani, che esenta il debitore da costi per la cancellazione dell'ipoteca dai registri. Nel caso in cui ci si rivolga ad un notaio (parliamo di ipoteca volontaria), allora il costo è di 600 euro, tutti a carico del debitore. L'ipoteca giudiziale prevede un costo di 94 euro per tasse e oneri di cancelleria, ma bisogna aggiungere anche uno 0,5% del totale del debito contratto. Nel caso di ipoteca legale, il costo per la cancellazione corrisponde all'onorario del notaio, quindi può variare a seconda del professionista a cui ci si rivolge.

Condizioni particolari

Vediamo cosa succede quando il bene ipotecato o da ipotecare è ascrivibile ad una condizione che non è quella standard, tipo la semplice proprietà, in solitudine, di un'abitazione. Oppure se si hanno problemi con il fisco, Equitalia e Agenzia delle Entrate in pratica, o se si vuole ipotecare casa semplicemente per ottenere liquidità ed altro.

• Casa cointestata (in comproprietà)

Si intende con "indiviso" un bene la cui titolarità è in comune tra più soggetti ed in cui ciascuno di questi soggetti ha diritto ad una quota dello stesso. Quindi, l'ipoteca sulla casa cointestata, nella sostanza in comproprietà, può essere iscritta senza nessun problema. La normativa stabilisce che l'ipoteca su un bene indiviso "produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che verranno assegnati nella divisione". Naturalmente, nel caso di cessione del bene stesso, si applica lo stesso principio sulla somma di denaro corrisposta.

• Ipoteca sulla casa di Equitalia

Nel caso in cui Equitalia abbia imposto un'ipoteca sulla casa, è bene sapere che la stessa non può decadere prima di 6 anni. L'Agenzia delle Entrate, però, è costretta a stare a delle regole ben precise, sia per quanto riguarda l'iscrizione dell'ipoteca sulla casa che, soprattutto, il pignoramente della stessa. Vediamo come funziona.

• Preavviso

Innanzitutto Equitalia è tenuta ad inviare un preavviso di ipoteca, non può agire senza avvisare il debitore.

• Quota debito

Equitalia può iscrivere ipoteca solo per debiti uguali o superiori a 20.000 euro.

• Pignoramento del bene

L'esproprio del bene ipotecato può avvenire solo per debiti uguali o superiori a 120.000 euro. Nel caso però in cui l'abitazione ipotecata rappresenti l'unico immobile del contribuente moroso, sia adibito a propria residenza anagrafica e non sia accatastato come immobile di lusso (categorie A1, A8 e A9), Equitalia non può procedere al pignoramento in nessun modo, anche nel caso in cui il debito contratto superi la cifra di 120.000 euro.

• Casa donata oppure ereditata

Fino a qualche anno fa ottenere un mutuo con ipoteca per una casa ricevuta in donazione, oppure ereditata, magari per ristrutturarla, era pratica piuttosto difficile. Oggi le cose sono un po' migliorate, ma non più di tanto. Il problema per le banche è rappresentato dalle leggi a garanzia degli eredi, che possono portare anche all'annullamento dell'ipoteca. Non è questo il contesto giusto per approfondire il discorso, ma quello che si può dire è che la diminuzione delle tasse su successioni e donazioni ha portato alcuni istituti bancari a concedere più facilmente un prestito con ipoteca sulla casa donata. La cosa migliore da fare è chiedere alla vostra banca se l'operazione è possibile, oppure cercare un'alternativa sul mercato.

• Ipotecare casa con usufrutto

Impresa praticamente impossibile. Non si può iscrivere ipoteca su una casa con usufruttuario presente, a meno che lo stesso convenga che l'operazione può essere messa in atto e firmi il contratto cme "datore d'ipoteca".

• Casa in vendita

È possibile mettere ipoteca su un'abitazione in vendita, ma solo a condizione che il potenziale acquirente venga espressamente messo a conoscenza dell'ipoteca sulla casa che ha intenzione di acquistare. Se questo non avviene, l'acquirente ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto.

• Seconda casa di proprietà e mutuo

Nel caso in cui si accenda un mutuo iscrivendo ad ipoteca una seconda abitazione di proprietà, si perdono tutti i benefici e le agevolazioni fiscali previste per i mutui prima casa (a questo proposito vi consigliamo la lettura del nostro articolo su quali sono i costi del mutuo). Inoltre, in questo caso si rientrerebbe nella categoria cosiddetta dei "mutui liquidità", che prevedono condizioni molto meno vantaggiose rispetto a quelle previste per l'acquisto della prima abitazione. Per chi vuole saperne di più sui vari bonus disponibili, consigliamo la lettura della nostra guida alle agevolazioni prima casa, dove parliamo sia del contesto acquisto che del semplice possesso. Nel primo caso, oltre ad imposte scontate, come ad esempio la riduzione dell'IVA, sono presenti anche le detrazioni Irpef degli interessi passivi sul mutuo, oltre a particolari agevolazioni per le giovani coppie. Nel secondo caso, invece, quando si è già proprietari di una prima casa, abbiamo l'esenzione da IMU e TASI, dal 2020 accorpate in un'unica tassa, come spiegato nell'articolo appena linkato, in cui trovate informazioni dettagliate e approfondimenti.

• Ipotecare casa con mutuo

Argomento complesso e differenziato. Se si ha intenzione di chiedere un prestito, per esempio, ipotecando casa su cui si paga già un mutuo, l'operazione può essere di difficile esecuzione. In genere se si paga un mutuo, si ha già un'ipoteca su quell'immobile, anche se dipende dal tipo di mutuo, quindi difficilmente un creditore accetterebbe in garanzia un bene già ipotecato.

• Per avere liquidità (prestito, debiti, spese e così via)

Quando si possiede un bene lo si può dare in garanzia ad un potenziale creditore per qualunque ragione possibile. Per esempio, si può mettere un'ipoteca sulla casa per avere liquidità, per saldare un debito (certo contraendone un altro), per ottenere un prestito e così via. L'ipoteca sulla casa è anche una soluzione possibile per ottenere un prestito cambializzato se non si ha la possibilità di dimostrare un reddito, quindi se si è senza busta paga per esempio, oppure se in passato si è subito un protesto o se si è stati segnalati in una delle tante centrali di rischio come cattivi pagatori. Naturalmente, il creditore valuterà se il bene che si vuole impegnare copre l'intero valore del capitale richiesto, ma anche se sono già presenti altre ipoteche. In quest'ultimo caso la faccenda si fa più difficile e la riuscita dell'operazione dipende molto dal valore dell'immobile, come è ovvio.

Come sapere se c'è un'ipoteca sulla casa da acquistare

Quando vogliamo entrare in possesso di una nuova abitazione, una delle preoccupazioni maggiori è che la stessa sia gravata da un'ipoteca di cui non siamo a conoscenza. Come abbiamo detto in precedenza, la legge impone al venditore di informare il potenziale acquirente della presenza di un vincolo di questo tipo, ma è bene sapere come appurare la presenza di un'ipoteca sulla casa anche con mezzi propri. Prima di procedere, però, è bene specificare che una recente sentenza della Cassazione (recente per modo di dire, visto che si tratta comunque di alcuni anni fa) ha stabilito che il notaio è tenuto ad informare chi sta per acquistare un'abitazione della presenza di un'ipoteca, al momento della stesura del rogito notarile, quindi che sta al notaio informarsi sulle condizioni dell'immobile accedendo alle banche dati, vale a dire i registri ipocatastali. Se questo non avviene, la Cassazione ha stabilito che il notaio deve pagare i danni all'acquirente.

La visura ipotecaria o ipocatastale

Il modo migliore e più sicuro per appurare se su un immobile grava un'ipoteca è quella di fare la visura dello stesso, che contiene l'elenco di tutti gli atti relativi ad un immobile, comprese trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. All'interno della visura sono quindi presenti queste tre sezioni, che andiamo ad analizzare brevemente.

• Trascrizioni

Servono ad individuare con certezza il proprietario, o i proprietari, di un immobile.

• Iscrizioni

In questa sezione sono presenti le eventuali iscrizioni ad ipoteca e le ragioni della stessa, quindi anche la presenza di eventuali mutui, finanziamenti o garanzie in generale.

• Annotazioni

Quì troviamo l'elenco, se esistente, di tutto quello che modifica precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni. Per esempio, se un'ipoteca è stata cancellata, oppure se ci sono stati pignoramenti, troveremo in questa sezione i dati che trattano le formalità necessarie alle condizioni espresse precedentemente.

Richiesta della visura e ispezioni

Presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio, oppure direttamente da Internet sul sito dello stesso, si può richiedere la visura di cui si ha necessità. Le cosiddette "ispezioni ipotecarie" possono essere effettuate secondo due modalità: la prima prevede una ricerca per soggetto o immobile (anche incrociata tra i due dati ricercati), oppure per nota (se si è a conoscenza degli estremi identificativi).