Funzionamento e rischi del prestito vitalizio ipotecario

Tra le varie forme di finanziamento è disponibile quella del prestito vitalizio ipotecario, che dà la possibilità di ottenere liquidità senza bisogno di vendere la propria abitazione. Ovviamente, la legge che regola il prestito vitalizio ipotecario sulla casa per gli over 60 ha la sua normativa, che vedremo nel corso dell'articolo, così come sono stati stabiliti dal legislatore i requisiti per ottenere il finanziamento e le due modalità di pagamento degli interessi. Per il 2019 non ci sono novità particolari, quindi questo mutuo anziani, come qualcuno lo chiama, conserva le stesse regole stabilite precedentemente. Prima di vedere quali sono gli argomenti principali che tratteremo, vi consigliamo l'articolo di approfondimento relativo all'ipoteca sulla casa, dove troverete tutte le informazioni necessarie su come funziona questo istituto, ma anche quello sui prestiti senza garanzie, visto che in genere chi sceglie di ipotecare la casa è perché ha bisogno di soldi ma non possiede una busta paga, un reddito certo e costante e così via. Esistono soluzioni alternative, anche per protestati e cattivi pagatori, quindi per chi non può accedere al classico mercato creditizio di banche e finanziarie.

  • Cos'è e come funziona il prestito vitalizio ipotecario
  • Requisiti necessari
  • Tipologie di immobili non ammessi
  • Somma erogabile (in relazione al valore della casa)
  • Modalità di pagamento degli interessi
  • Restituzione del prestito (normativa)
  • Regole fiscali

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

Nonostante la legge su questa interessante forma di finanziamento sia stata introdotta nel 2015, è stato necessario un certo lasso di tempo prima che il prestito ipotecario vitalizio diventasse effettivo. Va precisato che non parliamo del paradiso in terra di chi vuole impegnare la propria abitazione per ottenere credito, visto che gli inghippi ci sono e gli interessi da pagare possono essere anche importanti (ne parleremo in seguito), soprattutto a causa del meccanismo dell'anatocismo, come vedremo. Conoscere comunque come funziona il prestito vitalizio con ipoteca sulla casa può aiutare a scegliere la soluzione migliore tra quelle proposte dalle banche che aderiscono al servizio ed anche la modalità più coerente con le proprie esigenze di restituzione del capitale ottenuto e del pagamento di interessi e spese del prestito. Bene, vediamo di che cosa stiamo parlando.

Cos'è e quali sono i vantaggi

Un'ipoteca sulla casa per avere un prestito con la possibilità del riscatto per i figli.

Si tratta di una forma di finanziamento che permette di ottenere credito dando in garanzia, mediante un'ipoteca di primo grado, la casa di proprietà, una sorta di mutuo per anziani che abbiano superato una certa soglia d'età (over 60, a dire la verità oggi non più considerabile come anzianità). Ovviamente, in cambio di questa ipoteca vitalizia sulla casa in cambio di contante (la possiamo definire così), viene acceso un mutuo e iscritta ipoteca sull'immobile. Vedremo più avanti come funziona il pagamento degli interessi e l'eventuale riscatto dell'immobile dato in garanzia. Il vantaggio più importante del prestito vitalizio ipotecario è che si rimane proprietari della propria abitazione e che, al momento del decesso del richiedente, gli eredi possono scegliere tra tre opzioni: il riscatto della casa, la vendita della stessa per estinguere il debito e la cessione alla banca, che la venderà e verserà la somma eccedente il prestito (compresi gli interessi ovviamente) agli eredi stessi. Va precisato che solo una parte del valore della propria casa può essere trasformato in prestito, non l'intero importo e vedremo in seguito come viene calcolata questa quota. L'intestazione del contratto è permessa ad entrambi i coniugi (anche se solo conviventi).

I requisiti

Oltre alla casa di proprietà, un requisito essenziale per ottenere il prestito ipotecario vitalizio è quello di avere minimo 60 anni d'età. In precedenza, in una prima fase della legge 44/2015 (quella che ha introdotto questo istituto) il richiedente doveva avere un'età minima di 65 anni (quindi doveva essere over 65).

Immobili non ammessi

Ovviamente le banche non accettano di erogare credito, sotto forma di prestito vitalizio, nel caso in cui l'immobile che si vuole impegnare a garanzia del finanziamento presenti delle caratteristiche tali da renderne difficile la vendita. rientrano in questa categoria i seguenti casi:

  • Immobili non residenziali.
  • Situati in zone ad alto rischio sismico (se non presente una copertura assicurativa).
  • Immobili su cui grava un vincolo storico, archeologico, artistico o paesaggistico.
  • Case abusive (nessuna concessione edilizia) e vincoli idrogeologici.
  • Immobili gravati da ipoteca.
  • Edificati su zone concesse dai comuni ex legge n° 167/1962.

Come funziona il rimborso del prestito vitalizio

Cominciamo col far presente che durante il periodo di rimborso del finanziamento non si restituisce il prestito ricevuto, parliamo del capitale, ma si possono scegliere due modalità di pagamento degli interessi. Saranno poi gli eredi (vedremo più avanti secondo quali modalità) a stabilire il tipo di rimborso del prestito preferito. Vediamo quali sono le due modalità di pagamento degli interessi.

  • Rate mensili
  • A nostro parere questa è la soluzione migliore, capirete a breve per quale ragione. In questo caso, ogni mese, il beneficiario del prestito vitalizio con ipoteca sulla casa paga una rata in cui sono presenti interessi e spese. A fronte di un pagamento mensile che certo può limitare il budget mensile a disposizione, si ha però controllo sul costo del finanziamento ottenuto, senza brutte sorprese.

  • Interessi pagati dagli eredi
  • Una seconda opzione è quella di sommare gli interessi e le spese al capitale che gli eredi dovranno restituire dopo il decesso del beneficiario. Una soluzione di questo tipo comporta il vantaggio di non dover pagare nessuna rata mensile, ma attenzione al meccanismo dell'anatocismo, previsto dal prestito vitalizio ipotecario. L'anatocismo, infatti, prevede che gli interessi già scaduti vadano a maturare nel tempo altri interessi, causando quindi un'esplosione del costo del finanziamento. Una volta avvenuto il decesso del beneficiario, gli eredi potrebbero trovarsi a pagare un capitale talmente elevato, rispetto a quello finanziato, da non poterlo rimborsare, oppure tale da rendere l'operazione di rimborso del debito non conveniente. Insomma, il rischio è quello di perdere la casa, a fronte di un finanziamento che corrisponde solo ad una quota dell'immobile dato in garanzia. Quando si decide quale forma di pagamento degli interessi è la più conveniente, va fatta questa valutazione, soprattutto in relazione all'aspettativa di vita.

Esempio di calcolo degli interessi

Per capire quanto il meccanismo dell'anatocismo può essere costoso e pericoloso, vi facciamo un piccolo e semplice esempio di calcolo degli interessi maturati per un prestito di 50.000 euro, con un interesse a tasso fisso del 4%. Nell'esempio il finanziamento è stato richiesto da una persona di 70 anni e valuteremo quanto viene a costare il prestito dopo 15 anni. Nella tabella che segue riportiamo per comodità la crescita dell'interesse per i primi 3 anni, per capire il meccanismo dell'anatocismo (ovviamente i valori vanno considerati in euro).

CapitaleInteressi
50.0002.000
52.0002.080
54.0802.163

Ecco, la tabella appena mostrata vi fa capire quanto è micidiale il meccanismo dell'anatocismo, con il costo del prestito che sale in modo vertiginoso di anno in anno, praticamente esponenziale. Dopo quindici anni il nostro settantenne avrà maturato un debito di 86.500 euro!

Calcolo del valore della casa finanziabile

Nel momento in cui si decide di chiedere un prestito vitalizio over 60 con ipoteca sulla casa, è necessario rivolgersi ad un perito per far valutare il proprio immobile, dando quindi la possibilità alla banca erogante il finanziamento di stabilire l'entità massima del prestito erogabile. La quota finanziabile, è bene precisarlo, non dipende solo dal valore della casa che verrà impegnata con un'ipoteca, ma anche dall'età del richiedente. In genere, minore è l'età e minore sarà la quota stabilita dalla banca. Di solito, per l'età minima necessaria ad ottenere il prestito vitalizio ipotecario, quindi intorno ai 60 anni, la banca concede credito fino al valore massimo di circa il 15% della propria casa. Se invece il richiedente ha intorno ai 90 anni, allora la quota può salire fino al 50%, o anche di più, dipende dall'istituto di credito. La ragione di un funzionamento di questo tipo è semplice: più è alta l'aspettativa di vita, più la banca dovrà attendere anni per vedersi restituire l'intero importo del prestito erogato, che viene chiamato "vitalizio" proprio perché dura per tutta la vita del beneficiario.

Svantaggi e vantaggi

Completiamo il discorso su come funziona il prestito vitalizio ipotecario over 60 con un paio di considerazioni. Il principale svantaggio di questo istituto, rispetto ad esempio ad un normale mutuo, è che gli interessi sono sempre notevolmente superiori, ma in effetti equiparare il prestito vitalizio con ipoteca sulla casa ad un mutuo, come fanno in molti, è un errore. Il mutuo serve ad ottenere il capitale necessario all'aquisto di un'abitazione, mentre in questo caso si ottiene liquidità pura, con cui si può vivere per anni oppure acquistare qualcos'altro. Per molti, soprattutto per chi ha figli, questa è la soluzione migliore, in quanto non si perde la proprietà dell'abitazione pagata con tanti anni di sacrificio. L'immobile potrà successivamente essere riscattato (vedremo come), oppure ceduto per incassare la differenza di valore.

Prestito vitalizio ipotecario 2019 : restituzione e normativa

Nella sostanza esistono due diverse macro-modalità di rimborso (non necessariamente volontarie): la prima è quella classica, il decesso del beneficiario del prestito vitalizio ipotecario, la seconda è costituita dalla "risoluzione o estinzione anticipata", che può avvenire per diverse ragioni (ne parleremo a breve). Prima però va detto che, nel caso in cui, trascorsi 12 mesi dal momento della successione, il prestito non sia stato ancora restituito, la banca ha il diritto per legge di vendere l'immobile e quindi estinguere il finanziamento e distribuire ai legittimi eredi la quota eccedente il valore del prestito. Prima, però, è necessario che l'istituto di credito faccia periziare l'abitazione da un professionista indipendente. Passiamo all'analisi delle due opzioni per l'estinzione del debito contratto con la banca, naturalmente ipotecando la casa in cui si vive.

Decesso del beneficiario

Come abbiamo detto, il prestito vitalizio con ipoteca sulla casa prevede il pagamento solo degli interessi secondo due modalità mentre il beneficiario è in vita. In ognuno dei due casi, al momento del suo decesso gli eredi possono scegliere tra tre diverse opzioni.

  • Riscatto dell'immobile pignorato
  • La prima opzione per gli eredi prevede di restituire l'intero importo del prestito vitalizio ipotecario, più gli eventuali interessi e spese maturati, e quindi la possibilità di riscattare l'immobile in oggetto. Gli eredi hanno 12 mesi di tempo per comunicare alla banca l'intenzione di effettuare il riscatto della casa.

  • Vendita da parte degli eredi
  • La seconda opzione, da mettere in atto in accordo con la banca che ha erogato il finanziamento, prevede la possibilità di vendere l'immobile pignorato, estinguere il prestito e redistribuire tra gli eredi legittimi la somma eccedente. Va considerato che, per legge, l'importo del debito residuo non può essere superiore al prezzo di vendita dell'immobile, al netto delle spese, con il fine di tutelare il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario over 60 e gli eredi. Inoltre, sempre per le stesse ragioni, la normativa rende inefficaci tutte le misure messe in atto per opporsi alla vendita dell'immobile, comprese eventuali cause. La compravendita della casa ereditata deve avvenire entro 12 mesi dal conferimento, oltre tale soglia non si può più aderire a questa opzione.

  • Cessione dell'immobile alla banca
  • In questo caso l'istituto di credito può scegliere la strada che preferisce, preferibilmente la vendita dell'immobile e quindi estinzione del prestito e distribuzione agli eredi della somma eccedente.

L'estinzione anticipata

Possono esistere delle condizioni che portino alla risoluzione anticipata del contratto che regola il prestito vitalizio ipotecario tra una banca ed un beneficiario. In questo caso, ovviamente, va restituita l'intera somma concessa in prestito. Vediamo quali sono queste condizioni.

  • Diminuzione del valore dell'immobile
  • Possono rientrare in questa categoria varie condizioni che hanno mutato il valore dell'immobile pignorato, come per esempio aver concesso, da parte del beneficiario del prestito vitalizio con ipoteca sulla casa, garanzie per conto terzi. A questo proposito, vi invitiamo, se interessati, alla lettura del nostro articolo sulle conseguenze per il garante di un mutuo non pagato, dove trattiamo l'istituto della fideiussione e quali sono le conseguenze per chi garantisce a nome di un altro soggetto che poi non onora il suo debito.

  • Ritardato pagamento delle rate
  • Parliamo naturalmente del periodo in cui il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario over 60 è ancora in vita. La banca, in questo caso, ha il diritto di procedere alla risoluzione anticipata del contratto se viene ritardato il pagamento di almeno 7 rate, anche non consecutive. Ricordiamo che per rate intendiamo l'esclusivo pagamento degli interessi dovuti alla banca e delle spese. Per ritardato pagamento si intende un tempo compreso tra il 30° ed il 180° giorno a partire dal momento della scadenza della rata.

  • Cessione alla banca
  • Se al momento del decesso del beneficiario, gli eredi decidono di cedere la casa pignorata alla banca, quest'ultima può procedere alla vendita ed una volta incassato il dovuto per la cessione dell'immobile passare ad estinguere il debito.

  • Cambio di proprietà
  • Se si vuole cedere la proprietà dell'immobile dato in garanzia, è necessario estinguere il debito e rescindere il contratto anticipatamente.

Agevolazioni e trattamenti fiscali

Per chi ha stipulato un contratto per un prestito vitalizio con ipoteca sulla casa sono previste delle agevolazioni fiscali (sotto forma di esenzioni), così come delle regole ben precise sul trattamento, agli occhi del fisco, dell'immobile impegnato per ottenere credito. Vediamo.

Le esenzioni previste

Il beneficiario di un prestito vitalizio ipotecario over 60 viene esentato dal pagamento delle imposte di bollo, registro, catastali e ipotecarie. Per quanto riguarda le concessioni governative, non si paga la tassa dovuta invece normalmente, ma è prevista un'imposta sostitutiva dello 0,25% di quanto finanziato nel caso in cui si impegni la prima casa. Se invece si ipoteca un immobile diverso dalla prima casa, allora l'imposta sostitutiva dovuta è del 2%.

Tasse sulla casa

L'immobile impegnato per ottenere il prestito vitalizio ipotecario continua a pagare i normali tributi dovuti (quindi IMU, TASI, TARI e IRPEF) se è seconda casa o prima casa di lusso.

Argomenti che potrebbero interessarti

Contenuto simile

  • I prestiti cambializzati per protestati e cattivi pagatori

    Chi non ha un reddito dimostrabile, è senza busta paga o ha avuto problemi finanziari in passato, può accedere al credito mediante un sistema basato sul pagamento delle rate con le cambiali, come avveniva in passato.

  • Santander - Il prestito online è piuttosto conveniente

    Uno dei più importanti gruppi bancari al mondo a cui si sono affidati, fino ad ora, circa 4 milioni e mezzo di connazionali. Nel nostro paese è presente con circa 60 filiali e 21.000 negozi convenzionati.

  • Consel - Finanzia casa, auto, viaggi e tanto altro

    Fa parte del gruppo Banca Sella e ha nel suo azionariato anche Toro Assicurazione. Si va da un minimo di 250 a un massimo di 30.000 Euro. E' presente con numerose filiali in molte città italiane.

  • Mutuo non pagato : conseguenze e pignoramento beni

    Con il Decreto Mutui del 2017 sono state introdotte delle novità importanti per chi non riesce più a pagare il muto per l'acquisto della casa. Le novità sono significative, vediamo cosa succede se non si è in regola con il saldo delle rate.

Altre sezioni