L'estinzione anticipata del mutuo

Tutti i contratti di mutuo prevedono la possibilità di estinguere anticipatamente il finanziamento ottenuto per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Fondamentalmente, esiste una differenza importante tra due tipi di estinzione anticipata: totale o solo parziale del debito contratto con la banca a cui ci si è rivolti.

L'estinzione anticipata del mutuo

Vediamo innanzitutto di cosa parliamo. Grazie alla clausola di estinzione anticipata, il mutuatario può estinguere il suo debito con la banca che gli ha concesso il mutuo prima della scadenza prevista dal contratto. Il debitore può decidere di saldare l'intero importo del debito residuo, in tal caso si parla di estinzione anticipata totale del mutuo, o solo di una parte di quanto dovuto all'istituto di credito.

Nessuna penale per alcuni mutui

Nel caso di estinzione anticipata dei mutui non è prevista nessuna penale, come stabilito dall'articolo 120ter del Testo Unico Bancario, ma non per tutti. Trovate, comunque, informazioni più approfondite al riguardo nel nostro articolo sulla surroga del mutuo, dove trattiamo l'argomento Legge Bersani, che si occupa anche di estinzione anticipata. Le tipologie di mutuo che non prevedono nessuna penale in caso di estinzione anticipata sono le seguenti (stipulate a partire da una certa data, indicata in parentesi):

  • Acquisto prima casa (da febbraio 2007)
  • Acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione (aprile 2007)
  • Immobili funzionali allo svolgimento dell'attività economica o professionale da parte di persone fisiche (aprile 2007)

Quando è prevista una penale e calcolo

Nel caso di mutui accesi prima delle date indicate in precedenza, è prevista una penale se si vuole procedere all'estinzione anticipata del finanziamento. Viene stabilito, comunque, un tetto massimo, grazie all'accordo stipulato, a maggio del 2007, tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e l'Associazione dei consumatori. Il limite massimo della penale, in caso di estinzione anticipata, dipende dal tipo di mutuo stipulato, soprattutto dal tasso di interesse previsto per la restituzione del debito. È bene precisare che, se il contratto stipulato con la banca prevede penali con valori più elevati di quanto stabilito dal tetto massimo, il mutuatario ha diritto alla riduzione della penale fino al limite massimo stabilito dall'ABI. Vediamo brevemente come si calcola la penale per l'estinzione anticipata del mutuo.

  • Tasso variabile
  • Negli ultimi due anni di ammortamento la penale è uguale allo 0%, quindi non viene applicata. Corrisponde invece allo 0,20%, parliamo del valore massimo, se l'estinzione anticipata del mutuo viene decisa nel terzultimo anno di ammortamento. Precedentemente a questo periodo la penale massima applicata può essere dello 0,50%.

  • Tasso fisso
  • In questo caso è presente una distinzione basata sulla data di accensione del mutuo. Se il contratto è stato stipulato prima del 1° gennaio 2001, allora i limiti massimi delle penali che le banche possono applicare in caso di estinzione anticipata del mutuo sono gli stessi visti in precedenza, quindi uguali a quelli di un mutuo a tasso variabile. Successivamente al 1° gennaio 2001, la penale massima prevista è dell'1,90% nella prima metà del periodo di ammortamento, l'1,50% nella seconda metà, lo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamente e lo 0% negli ultimi due anni.

  • Tasso misto
  • Il riferimento diventa il tasso applicato al momento dell'estinzione anticipata del mutuo. Una volta stabilito qual'è il tasso applicato, la penale corrisponderà ai valori visti in precedenza in relazione al tasso di interesse. In questo caso, quindi, conviene aspettare il momento più giusto, per estinguere anticipatamente il mutuo, sia sulla base del tasso applicato in quel determinato momento dalla nostra banca, che del periodo di ammortamento rimanente.

Tipo di estinzione e costi

Abbiamo detto, all'inizio dell'articolo, che esistono due tipi di estinzione anticipata del mutuo: totale o parziale. In entrambi i casi possono esserci dei costi, che vanno a sommarsi ai costi del mutuo già presenti per altre obbligazioni di legge.

  • Totale
  • Nel caso in cui si decida di rimborsare totalmente la banca che ha erogato il mutuo, è necessario versare l'intera quota rimanente in un'unica soluzione. Possono essere presenti dei costi aggiuntivi:

    • Il pagamento di una penale secondo le modalità previste precedentemente
    • Il costo degli interessi dovuti alla banca tra il versamento dell'ultima rata e l'estinzione del mutuo
  • Parziale
  • L'estinzione parziale del mutuo prevede il versamento alla banca di una parte del debito residuo. Questa azione può generare un diverso piano di ammortamento, con la variazione del valore delle rate e del periodo di ammortamento.

L'estinzione anticipata del mutuo conviene?

A questa domanda non è facile rispondere. In Italia la maggior parte dei contratti di mutuo prevede un piano di ammortamento alla francese, con le prime rate che sono composte in una parte sostanziale degli interessi dovuti. In questo caso, estinguere anticipatamente il mutuo conviene ma a condizione di farlo nella prima metà del piano di ammortamento. Più si va avanti con il pagamento delle rate, infatti, è più la convenienza di estinguere il mutuo anticipatamente diminuisce, in quanto la quota da pagare si avvicina sempre di più a quella del solo capitale, che comunque dovrà essere versato al momento dell'estinzione anticipata. Naturalmente, va sempre considerata l'entità della penale da sostenere, se prevista, per valutare la convenienza dell'estinzione anticipata del mutuo.

Come si richiede l'estinzione anticipata del mutuo

Innanzitutto è necessario chiedere alla banca creditrice il calcolo della somma da versare per l'estinzione anticipata e comunicare, quindi, la volontà di esercitare questa opzione. Diverse banche prevedono un modulo da compilare allo scopo. Nel caso di mutui corrispondenti alla casistica dell'accordo tra ABI e Associazione dei consumatori di cui abbiamo parlato precedentemente, è necessario anche presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessaria all'istituto di credito per certificare i requisiti funzionali all'applicazione delle penali ridotte, come stabilito dall'accordo.

Cancellazione ipoteca

Nella gran parte dei casi, al momento della stipula del contratto di mutuo è stata accesa anche un'ipoteca sulla casa. La legge stabilisce che l'ipoteca si estingua automaticamente al termine del periodo di ammortamente del debito contratto. Quindi, nel momento in cui viene estinto anticipatamente il mutuo, l'ipoteca decade automaticamente.

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