Quali sono i costi e le spese del mutuo

Nel momento in cui facciamo il grande passo e decidiamo di acquistare un immobile, in genere accendendo un mutuo, dobbiamo mettere in conto tutta una serie di costi accessori, spesso nascosti in postille o nei meandri della legge. Si va dalle spese per il notaio a quelle per la perizia dell'immobile, passando per i costi dell'istruttoria creditizia e quelli per l'assicurazione, non obbligatoria ma spesso richiesta. Ci sono poi le spese per l'incasso delle rate ed in genere per la gestione del mutuo e le varie imposte, che godono anche di detrazioni fiscali. Aggiungiamo i costi per le operazioni su un mutuo già acceso, come la surroga, la rinegoziazione o l'estinzione. Insomma, in questo articolo vedremo quanto costa un mutuo nell'insieme, compreso di tutte le spese accessorie.

Costi per istruttoria creditizia e perizia mutuo

Il primo passo, quando si intende acquistare un immobile, è quello di fare richiesta di mutuo presso un istituto di credito, tipicamento una banca. Quest'ultima, una volta ricevuta la richiesta di finanziamento, provvederà ad acquisire informazioni sul richiedente il mutuo, per valutarne l'affidabilità e quindi la capacità di restituire il prestito ottenuto per l'acquisto della casa o di un qualunque altro immobile. Abbiamo trattato l'argomento in dettaglio nel nostro articolo su come funziona l'istruttoria creditizia. La banca non valuterà solo la capacità del richiedente di ripagare il mutuo, ma anche, attraverso apposita perizia, il valore dell'immobile per cui si richiede il credito necessario all'acquisto. I costi dell'istruttoria creditizia e della perizia per un mutuo non sono fissi, in genere dipendono dall'istituto a cui ci si rivolge e di norma sono a carico del richiedente. Quando si pagano le spese di istruttoria dipende dalle politiche commerciali delle singole banche e non è preventivabile. Cominciamo quindi a sommare, al costo del mutuo, inteso come interessi, le prime spese. Trovate tutte le informazioni necessarie nell'articolo linkato. Per concludere, le banche, quando un cliente chiede un prestito, mutuo o finanziamento che sia, accedono ad una serie di banche dati, le cosiddette centrali di rischio, che registrano la storia creditizia di chiunque accede al credito. L'articolo appena linkato punta alla nostra guida alle centrali rischio, dove trovate tutte le informazioni necessarie anche per fare la visura dei vostri dati e quindi evitare di incorrere in una risposta negativa, magari provvedendo a cancellare i dati negativi che vi riguardano, se possibile.

Spese mutuo per il notaio

Una volta ottenuto il mutuo tanto agognato, si passa all'acquisto vero e proprio dell'immobile, certificato dalla stipula del contratto di compravendita immobiliare, ovviamente redatto da regolare notaio. Per approfondimenti vi invitiamo alla lettura della nostra guida alla scrittura privata, anche per conoscere non solo le spese del notaio per operazioni di questo genere, ma tutto ciò che è previsto da leggi e normative vigenti. Il contratto di compravendita immobiliare altro non è, nella sostanza, che una scrittura privata tra le parti. Il notaio, nell'atto di compravendita, accerterà la presenza dei dati relativi all'immobile oggetto di acquisto e tutto ciò che riguarda l'aspetto finanziario, quindi il prezzo, gli eventuali acconti già versati e le modalità di pagamento previste dalle parti. Nel caso in cui le operazioni di compravendita dell'immobile siano state gestite da un intermediario immobiliare, il notaio deve specificare nell'atto di compravendita anche il costo della commissione prevista per l'intermediario. Le spese per il notaio, ne parleremo a breve in dettaglio, vanno sostenute dall'acquirente.

Ipoteche e abusi edilizi

Prima di procedere all'analisi dei costi per un contratto di compravendita immobiliare, spieghiamo brevemente quali sono i compiti principali a cui deve assolvere il notaio che certifica l'acquisto di un immobile. Oltre alla verifica dei dati inseriti nel contratto, di cui abbiamo appena parlato, sono soprattutto due i contesti che devono interessare l'acquirente, per evitare bruttissime sorprese dopo aver completato l'acquisto. La verifica più importante che fa il notaio è che sull'immobile oggetto di acquisto non sia presente un'ipoteca. Da alcuni anni il notaio è tenuto per legge a controllare i registri ipotecari e ad avvisare l'acquirente se è presente un vincolo sull'immobile, quindi la cosa è obbligatoria. Per approfondimenti vi invitiamo alla lettura dell'articolo su come funziona l'ipoteca sulla casa, dove trovate tutte le informazioni necessarie. Diverso è il discorso della presenza di eventuali abusi edilizi sull'immobile, o comunque irregolarità di vario tipo. In questo caso, infatti, il notaio non è tenuto per legge alla verifica di abusi e irregolarità, anche perché non dotato degli strumenti per poterlo fare. Sta all'acquirente accertarsi che tutto sia regolare.

Costi onorario notaio per un mutuo

I costi del notaio per l'acquisto di un immobile con un mutuo possono variare entro un certo range, ma dipendono soprattutto dal valore dell'immobile acquistato. Più è alto il valore dell'immobile, più saranno alte le spese per il notaio. Per fare alcuni esempi, anche per calcolare quanto costa il notaio per un mutuo. Se acquistate una casa con un valore fino a 93.000 euro, il costo del notaio andrà da un minimo di 1.350 ad un massimo di 1.700 euro. Per una spesa fino a 232.000 euro, si va da 1.600 a 2.100 euro. Se l'immobile in oggetto costa fino a 465.000 euro, il costo del notaio varierà tra 1.900 e 2.500 euro. A tutti questi prezzi va aggiunta l'Iva vigente. Sono solo alcuni esempi, ma per valutare la spesa del costo del notaio la cosa migliore da fare è informarsi direttamente. Spesso i notai pubblicano i prezzi degli atti di compravendita con un mutuo sui loro siti personali.

Imposte per l'acquisto della casa

Quando parliamo di costi e spese per un mutuo dobbiamo aggiungere anche le imposte chieste dallo Stato al momento dell'acquisto dell'immobile. La situazione è diversa a seconda se parliamo di prima o seconda casa, visto che per la prima sono previste agevolazioni di vario tipo, che andremo ad elencare. Intanto, vediamo quelle che sono imposte da versare sempre e comunque, con la precisazione che, nel caso in cui si acquisti la casa da un'impresa di costruzioni, e non da un privato, allora è necessario versare anche l'Iva. Ricordiamoci che le imposte dovute verranno pagate nella fattura del notaio, aggiunte al suo onorario e all'Iva. Sarà poi il notaio a provvedere al versamento di quanto dovuto all'Erario. Come vedremo, le imposte rappresentano una parte sostanziale delle spese notarili.

  • Imposta di registro
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale
  • Iva
  • Imposta di bollo

Ci sono poi altre spese notarili che non sempre sono dovute, ma le elenchiamo per completezza di informazioni. Questi costi possono essere aggiunti alla fattura del notaio a seconda della tipologia di mutuo e di acquisto dell'immobile in oggetto.

  • Diritti di Conservatoria, di Voltura e di Visura
  • Tassa Archivio
  • Diritti della Camera di Commercio
  • Imposta di Bollo Telematico per invio telematico

Acquisto prima casa

Le imposte dovute per l'acquisto di un immobile, come abbiamo detto in precedenza, dipendono da un insieme di fattori, che ne determinano di conseguenza l'entità. Quando si tratta della prima abitazione esistono tutta una serie di agevolazioni per la prima casa, che vanno da sconti delle imposte da versare a mutui agevolati, passando per detrazioni fiscali di vario tipo. Nell'articolo appena linkato trattiamo l'argomento in dettaglio, con l'elenco di tutti i bonus disponibili, i requisiti e la documentazione necessaria. Vediamo una sintesi di quelle che sono le imposte da versare per l'acquisto della prima casa, prendendo a riferimento il soggetto privato come venditore. Teniamo presente che parliamo del valore catastale, che si ottiene, mediante la visura catastale, moltiplicando la rendita, indicata proprio nella visura, per 115,5, nel caso di prima casa.

  • Imposta di registro
  • Corrisponde al 2% del valore catastale dell'immobile. Se la casa che acquistate vale 200.000 euro, allora l'imposta di registro corrisponderà a 4.000 euro.

  • Imposta catastale
  • Il costo è fisso e corrisponde a 50 euro.

  • Imposta ipotecaria
  • Anche in questo caso il costo è di 50 euro.

Come vediamo, non è previsto il pagamento dell'Iva, proprio perché stiamo acquistando da un privato. Nel caso in cui, invece, a cedere l'immobile è un'azienda di costruzioni edilizie, allora il costo delle imposte aumenta e si aggiunge anche la spesa dell'Iva, agevolata nel caso di prima casa. Se a vendere è il costruttore, allora avremo un costo fisso delle imposte di registro, catastale e ipotecaria, corrispondente a 200 euro, a cui si dovrà aggiungere l'Iva agevolata al 4% calcolata sul prezzo di vendita.

Seconda casa

Nel caso in cui abbiamo stipulato un mutuo per l'acquisto di una seconda casa, ma il discorso vale in generale, allora le imposte cambiano e sono decisamente superiori, mancando le agevolazioni previste nel caso di prima abitazione. Anche in questo caso è presente la diversa condizione, se acquistiamo da un privato o da un costruttore. Nel primo caso, l'imposta di registro corrisponderà al 9% del valore catastale, mentre le altre due imposte, quella catastale e quella ipotecaria, rimangono uguali, quindi 50 euro. Se invece acquistiamo la casa da un costruttore, cambia solo l'Iva, che non essendo più agevolata vale il 10% del prezzo di vendita, che diventa il 22 nel caso di immobili di lusso.

Costi per surroga, rinegoziazione ed estinzione mutuo

Una delle novità più gradite da chi ha acceso un mutuo con una banca per l'acquisto di casa è stato il Decreto Bersani del 2007, che ha introdotto il principio della portabilità del mutuo. Grazie a questa legge, chi ha stipulato un contratto di mutuo con una banca può trasferirlo presso un altro istituto, ovviamente con l'obiettivo di ottenere un miglior trattamento a livello di interessi da pagare, ma anche di eventuale allungamento del periodo di rimborso. Naturalmente, ci sono delle regole e condizioni varie, che abbiamo spiegato in dettaglio nel nostro articolo sulla surroga del mutuo, dove trovate tutte le informazioni sulle varie operazioni che si possono svolgere. Non esiste solo la surroga, infatti, ma anche la rinegoziazione e l'estinzione, anche queste regolate da norme e leggi apposite. La Legge Bersani si occupa anche di estinzione anticipata, cancellazione dell'ipoteca e altri aspetti importanti. Per esempio, grazie alla nuova normativa, l'atto di cancellazione dell'ipoteca accesa per il mutuo prima casa non va più autenticato dal notaio, con un notevole risparmio di costi. Va detto, però, che lo stesso deve redigere un atto formale sia per il nuovo mutuo che per il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria. In genere il costo di queste operazioni viene sostenuto dall'istituto bancario a cui ci rivolgiamo, ma non è una regola fissa.

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