Mutuo non pagato : conseguenze e pignoramento beni

Non sono pochi coloro che negli ultimi anni hanno avuto problemi a pagare le rate del mutuo per la prima casa, cosa che ha creato anche non pochi problemi di liquidità per numerose banche italiane. In effetti il legislatore ha cercato di intervenire sul problema, ma si è scontrato con l'ovvia impossibilità di mettere in mezzo alla strada centinaia di migliaia di famiglie, perché questi sono i numeri del problema. Nella sostanza, quando parliamo di mancato pagamento del mutuo intendiamo due situazioni distinte, ognuna capace di generare conseguenze diverse: il salto di una o più rate oppure la sospensione totale del pagamento del mutuo. Bene, vediamo cosa succede in questi casi, cosa dice la legge, quali sono le conseguenze più importanti e gravi del mancato pagamento del mutuo sulla prima casa e altre informazioni che daremo nel corso dell'articolo. Vediamo quali sono gli argomenti principali che tratteremo più avanti.

  • Quando scatta il ritardato pagamento del mutuo
  • Calcolo degli interessi di mora
  • Cosa succede quando non si pagano le rate per più mesi
  • Azioni da mettere in atto se non si può onorare il debito con la banca per l'acquisto della casa
  • Vendita della casa con mutuo pendente
  • Conseguenze del mancato pagamento del mutuo
  • Pignoramento e asta giudiziaria
  • Clausola di inadempimento
  • Segnalazione banche dati cattivi pagatori
  • Tempo di permanenza e cancellazione dei dati
  • Pignoramento beni, conto corrente e stipendio
  • Conseguenze per il garante

Mutuo non pagato : cosa succede

Quali sono le conseguenze del mutuo di casa non pagato.

Come abbiamo detto in precedenza, può capitare che non si riesca a pagare una rata del mutuo sulla prima casa, così come che si salti più di una mensilità o addirittura che si smetta del tutto di pagare il proprio debito. A seconda della condizione in cui ci troviamo le conseguenze possono essere diverse e determinate anche dalla nostra capacità o volontà di ricominciare a pagare. Ovviamente non ci sono solo automatismi, in quanto le banche cercano, nel loro interesse, di recuperare il mancato pagamento del mutuo e quindi valutano le azioni da intraprendere in modo differenziato a seconda del contesto che ha portato a sospendere il pagamento delle rate. Quindi, se siete in ritardo con la restituzione del mutuo, non aspettatevi il pignoramento della casa dopo 5 minuti, non scherziamo, ma è chiaro che conoscere come funziona la legge può aiutare a gestire meglio la situazione.

Quando scatta il ritardo

Per quanto la cosa non sia piacevole dal punto di vista della banca ed in genere sono previsti anche interessi di mora, il ritardato pagamento del mutuo scatta solo superati i 30 giorni dal momento della scadenza. In pratica, prima delle conseguenze vere e proprie, passa almeno un mese, soprattutto se non si è avvisati la banca di un eventuale problema, come una spesa improvvisa per esempio, che può giustificare un ritardo nel pagamento.

Gli interessi per il mancato pagamento del mutuo

In genere se non si paga in tempo la rata di un mutuo le banche richiedono un interesse di mora, che normalmente però non è di proporzioni importanti, soprattutto se si ha un buon rapporto con l'istituto che vi ha concesso il prestito per l'acquisto della vostra abitazione e se si ha una scusa plausibile che possa giustificare il momento difficile dal punto di vista finanziario, come ad esempio la perdita del posto di lavoro, la cassa integrazione e così via. Diverso il discorso del mutuo non pagato per più mesi consecutivi. Per legge la banca può rescindere il contratto dopo 180 giorni di mancato pagamento, in pratica 6 mesi non saldati. La legislazione in materia stabilisce infatti che il cliente possa essere considerato moroso solo dopo questo periodo e che quindi l'istituto di credito possa chiedere a quel punto, conseguentemente, il saldo delle rate del mutuo non pagate con tanto di interessi di mora, che come è ovvio saranno più elevati del tasso stabilito in fase contrattuale per la stipula del mutuo.

Come si calcolano gli interessi di mora

Nel momento in cui non vengono pagate una o più rate di un mutuo gli istituti di credito che hanno erogato il prestito per l'acquisto di una casa applicano degli interessi di mora calcolati secondo una formula standard che valuta i giorni totali di ritardo, il valore della rata ed il tasso di mora. Il risultato finale viene diviso per un numero fisso che corrisponde ai giorni dell'anno moltiplicati per 100. Vediamo quindi qual'è la formula che serve a calcolare gli interessi di mora per un mutuo non pagato.
Giorni di ritardato pagamento X valore della rata X tasso di mora / 36.500.
Viene applicata una maggiorazione tra l'1 ed il 4% che dipende dalla tipologia delle rate e del piano di ammortamento. Il tasso di mora applicato dagli istituti di credito è in media dell'8% allo stato attuale, ma vanno aggiunte le spese sostenute dalla banca per la messa in mora, quindi le lettere di sollecito, i costi per il rientro del debito, le commissioni di insoluto e così via.

Rata non pagata per più mesi

Abbiamo visto cosa succede nel momento in cui non si paga una rata per il mutuo della casa. Come abbiamo detto all'inizio del nostro articolo, il momento di difficoltà che porta ad essere morosi nella restituzione del debito contratto per l'acquisto di un'abitazione può essere momentaneo o prolungato nel tempo. Nel caso in cui non viene pagato il mutuo per più di 6 mesi le conseguenze possono essere serie, in quanto per legge la banca può risolvere il contratto stipulato dal cliente mancato pagatore, quindi procedere alla richiesta immediata di quanto dovuto e se la situazione di insolvenza si protrae può esercitare il diritto di ipoteca sulla casa oggetto della stipula del mutuo, messa a garanzia del debito contratto (a questo proposito vi consigliamo di leggere la nostra guida all'ipoteca sulla casa, dove troverete tutte le informazioni su come funziona il discorso). Attenzione, i 6 mesi che possono portare a queste conseguenze non devono essere necessariamente consecutivi, a differenza di quanto crede qualcuno. Basta saltare 6 rate, anche in momenti differenti, per andare incontro alla prossibile richiesta di pignoramento della casa. Quindi la risposta alla domanda che molti si pongono: dopo quante rate non pagate del mutuo scatta il pignoramento della casa? è 6, ma non necessariamente consecutive. Ci riferiamo all'inizio della procedura di pignoramento, non della messa all'asta della casa vera e propria. Questa, come stabilito dal Decreto Mutui 2017, può avvenire solo dopo 18 mesi consecutivi di mancato pagamento del prestito ricevuto, in quanto in questo caso la banca può diventare automaticamente proprietaria dell'immobile sul quale è stato stipulato il mutuo (ne parleremo in modo approfondito più avanti). Ovviamente le banche tendono a risolvere la questione in modo meno drastico, almeno in genere, quindi a stabilire magari un piano di rientro dilazionato nel tempo, come vedremo in seguito. Tutto però dipende dalle ragioni del mancato pagamento.

Cosa fare se non si possono pagare le rate

L'impossibilità, momentanea o definitiva, di sostenere il piano di ammortamento di un mutuo sulla casa può dipendere da varie ragioni, dipendenti o indipendenti dalla propria volontà. Molto spesso al momento della stipula del contratto vi può essere proposta, ma non imposta, una polizza assicurativa che vi mette al riparo dall'eventualità che non siate in grado di pagare alcune rate. La cosa naturalmente ha un costo e non tutti accettano. Vediamo quindi cosa fare nel momento in cui si è in difficoltà con il pagamento del mutuo.

Problema momentaneo

Può essere la perdita temporanea del lavoro, una spesa improvvisa, un problema di salute e così via. In questo caso la cosa migliore da fare è andare in banca ed avvisare che si è nell'impossibilità di pagare una o più rate, garantendo naturalmente che al più presto si potrà ricominciare a pagare. Ora, non aspettatevi la massima disponibilità a saltare delle rate, ma naturalmente il fatto di avvisare del problema comporterà una maggiore disponibilità della banca ad attendere un breve periodo prima di avviare la procedura di messa in mora, soprattutto se state agli accordi presi. Dal punto di vista di chi vi ha concesso il prestito per l'acquisto della casa non ha senso mettervi subito in difficoltà, quindi se saprete giustificare il problema momentaneo e garantirete di rientrare al più presto nel normale flusso di pagamento, dovreste trovare una certa disponibilità ed evitare di conseguenza immediate azioni della banca.

Riduzione del reddito

La cassa integrazione, un nuovo lavoro che vi rende meno del precedente, una diminuzione del reddito mensile se siete per esempio lavoratori autonomi o se avete un'attività d'impresa. Sono tutte situazioni che possono impattare sul potere di spesa e che quindi comportano l'impossibilità di sostenere le rate di un mutuo per la casa come invece era possibile al momento della stipula del contratto. In questo caso la soluzione migliore è quella di ricontrattare il debito con la banca, mettendo naturalmente in conto un aumento degli interessi dovuti in seguito all'allungamento del piano di ammortamento. La strada seguita da molti è quella di procurarsi un'offerta più vantaggiosa da parte di un altro istituto di credito e quindi presentarsi alla propria banca con la disponibilità a spostare il mutuo verso un concorrente sul mercato. In genere, con l'obiettivo di non perdere il cliente, la banca cercherà di convincervi a non spostare il mutuo con un'offerta almeno equivalente, quindi otterrete la possibilità di diminuire il valore della rata mensile limitando al massimo l'aumento del tasso di interesse. Ricordatevi che la portabilità del mutuo è un diritto che nessuna banca può negarvi ed inoltre che non siete tenuti a costi aggiuntivi per accedere a questa opportunità.

Impossibilità a sostenere il mutuo

Nel caso in cui perdiate completamente il reddito, allora la cosa si fa difficile. La soluzione migliore per evitare conseguenze molto gravi, spesso anche l'unica disponibile, è quella di vendere la casa con mutuo pendente. Quando si cede un immobile con mutuo ipotecario e non si ha la possibilità di estinguere il debito, le soluzioni possibili sono due:

  • Estinzione al momento del rogito
  • Con il ricavato della vendita si estingue il debito contratto per l'acquisto della casa. In questo caso la banca è tenuta a cancellare l'ipoteca sull'immobile senza nessun costo per il cliente.

  • Passaggio del mutuo
  • L'acquirente, il nuovo proprietario dell'immobile in oggetto, si accolla il peso del debito rimanente al posto del venditore. Se il valore della casa è inferiore al debito residuo (per esempio se c'è stata una decrescita del mercato immobiliare) il venditore mutuatario è tenuto ad integrare con proprie risorse la differenza di valore.

Conseguenze mancato pagamento del mutuo

Quando si hanno problemi a sostenere il rimborso del prestito per l'acquisto di un immobile sorge naturalmente una domanda fatidica: se non pago il mutuo mi pignorano la casa? insomma, perdo la proprietà della mia abitazione? Ed in particolare, dopo quante rate scatta il pignoramento?

Pignoramento della casa e asta giudiziaria

Purtroppo la risposta a queste domande non può che essere poco piacevole per chi risulta moroso verso la banca che gli ha concesso il finanziamento per l'acquisto della casa. Fondamentalmente i problemi seri nascono dopo 6 mesi di morosità, con la possibilità per la banca di mettere all'asta la casa di chi non paga il mutuo trascorsi 18 mesi, quindi un anno e mezzo, dal pagamento dell'ultima rata. Tra l'altro, se il cliente ha sottoscritto la "clausola di inadempimento", che va detto non è obbligatoria, allora la banca può vendere l'immobile senza bisogno di sottostare al passaggio dell'asta giudiziaria. Una volta completato il processo di vendita della casa il mutuo verrà completamente estinto, anche nel caso in cui l'istituto di credito abbia realizzato dalla cessione dell'immobile una cifra inferiore a quanto dovuto dal cliente.

Come funziona la clausola di inadempimento

Introdotta il 20 aprile del 2016 a recepimento della Direttiva Europea sui mutui, la clausola di inadempimento non è obbligatoria e può essere inserita nel contratto solo a condizione che ci sia l'accordo da entrambe le parti. Viene prevista per la banca la possibilità di procedere alla vendita dell'immobile, per cui è stato stipulato un mutuo, dopo la diciottesima rata non pagata. Le mensilità per cui si risulta morosi non devono essere necessariamente consecutive. La novità, rispetto alla legislazione passata, è che il processo di vendita può essere diretto e quindi l'istituto di credito non deve necessariamente aspettare un processo esecutivo da parte di un giudice e l'avvio di un'asta pubblica. Insomma, per le banche meno burocrazia e tempi più brevi. Se non si applica questa nuova clausola valgono le regole precedenti, quindi vendita della casa all'asta dopo 7 rate non pagate ed il mutuatario che continuerà ad avere un debito nei confronti dell'istituto di credito se dalla cessione dell'immobile si realizza una cifra inferiore al suo valore. Se invece viene sottoscritta la clausola di inadempienza si prospettano due ipotesi.

  • Ricavo inferiore al valore dell'immobile
  • Il debitore viene completamente esonerato dal pagamento della parte rimanente ed il muto si estingue.

  • Ricavo superiore
  • La banca deve versare al mutuatario moroso il valore del surplus ottenuto.

Segnalazione alla Crif e al Sic

Una delle conseguenze più gravi e dannose, per chi non è in regola con la restituzione di un prestito, è quella dell'iscrizione in una delle banche dati esistenti in cui vengono inseriti i clienti morosi. In questo caso si avranno molti problemi ad ottenere un nuovo finanziamento da una banca o da una finanziaria, in quanto si viene considerati soggetti ad alto rischio. Una della banche dati più utilizzate dagli istituti di credito è la CRIF, acronimo di Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, fondamentalmente una società privata che gestisce il SIC (Sistema di Informazioni Creditizie), indicato anche come Eurisc. In questa banca dati le finanziarie e gli istituti di credito inseriscono i dati dei loro clienti, che quindi vengono valutati e associati ad un preciso profilo creditizio. Cosa succede quindi per un mutuo non pagato? Si finisce iscritti al Sic? Vediamo innanzitutto quando si può essere segnalati.

  • Trattamento dati personali
  • I propri dati possono essere inseriti nel Sic se il cliente che ha stipulato un mutuo o ha ottenuto un prestito ha accettato, in fase contrattuale, il trattamento dei dati personali nell'ambito del Sic stesso.

  • Mancato pagamento del mutuo
  • Nel caso in cui il cliente non abbia acconsentito al trattamento dei dati personali ma è inadempiente con il pagamento del mutuo, quindi risulta moroso, può essere comunque segnalato al Crif e quindi, conseguentemente, inserito nella lista dei cattivi pagatori del Sic.

Da quanto visto precedentemente, si evince che l'iscrizione al Sic non significa necessariamente che si sia clienti morosi, ma in quest'ultimo caso la conseguenza di essere segnalati come cattivi pagatori è cosa certa e comporta una notevole difficoltà ad ottenere un nuovo prestito da una banca o finanziaria che sia. Ne abbiamo parlato nel nostro articolo sui prestiti cambializzati, una delle poche soluzioni per ottenere credito quando non si è in possesso delle garanzie richieste di solito da banche e finanziarie per avere un finanziamento. Va detto che i dati dei clienti, morosi o meno, possono essere consultati solo dalle aziende del settore creditizio che aderiscono al Sic. Visto che siamo in argomento, se vi può interessare, vi consigliamo la lettura dell'articolo su come ottenere un prestito senza garanzie, dove abbiamo trattato anche l'argomento protestati e cattivi pagatori che hanno bisogno di un finanziamento, oltre alle varie iniziative statali e private, che non richiedono garanzie di sorta, come il Microcredito, compreso quello del Movimento 5 Stelle ed il prestito Intesa Sanpaolo per gli studi universitari dei figli. Vediamo adesso come funziona in dettaglio la segnalazione al Sic nel caso in cui non si paghino alcune rate del prestito ottenuto per l'acquisto di un'abitazione.

  • Rate non pagate
  • La prima segnalazione al Sic avviene dopo due rate del mutuo consecutive non onorate, quindi dopo due mesi di morosità. Tenete conto che la banca ha l'obbligo, per legge, di informarvi preventivamente dell'iscrizione al Sic, con un tempo minimo di 15 giorni. Se salderete le rate per cui risultate morosi entro i 15 giorni di preavviso la banca non procederà oltre.

  • Ritardi successivi al primo
  • Nel caso in cui il cliente risulti moroso nel pagamento delle rate del mutuo più volte la segnalazione come cattivo pagatore può avvenire senza un avviso preventivo ed il cliente viene avvisato semplicemente nella normale comunicazione periodica della banca.

Tempo di permanenza dei dati

Come abbiamo visto la principale conseguenza del mutuo non pagato è quella della segnalazione al Sic, come cattivo pagatore quindi. Per quanto tempo i dati relativi alla propria morosità rimangono nella banca dati? Fondamentalmente il tempo di cancellazione dei dati dal Sic dipende dalla durata della morosità. Vediamo quali sono le opzioni possibili.

  • Ritardo di 1 o 2 rate
  • Il tempo di permanenza dei propri dati nel Sic è di 12 mesi dal momento in cui si è ricevuta la comunicazione di regolarizzazione della posizione debitoria, a condizione però che tutte le altre rate del mutuo siano state pagate regolarmente.

  • Da 3 a più rate
  • In questo caso la cancellazione della segnalazione avviene 24 mesi dopo la comunicazione di regolarizzazione, sempre a condizione che si paghino regolarmente le mensilità dovute nel frattempo.

  • Mutuo non rimborsato
  • Se il cliente ha smesso del tutto di rimborsare il prestito ottenuto per l'acquisto della casa, allora la segnalazione al Sic viene cancellata dopo 36 mesi dalla regolarizzazione della propria posizione, vale a dire dal momento in cui si estingue il debito.

Pignorabilità per mutuo non pagato

Quando si chiede un prestito per l'acquisto di una casa la banca che lo concede si può avvalere dell'ipoteca sulla stessa, nel caso di mancato pagamento. Tuttavia, se non vengono onorate in modo definitivo le rate dovute, gli istituti di credito preferiscono in genere procedere per gradi.

Conseguenze per il garante

Se quando è stato stipulato il mutuo un garante ha dato la propria disponibilità a garantire il pagamento del debito, allora la banca può rivalersi verso quest'ultimo, detto fideiussore, se il mutuatario non onora il suo debito. Il pignoramento dei beni del garante, se lo stesso non salda le rate del mutuo non pagate, può corrispondere al massimo al valore del debito residuo. Potete trovare tutte le informazioni del caso nel nostro articolo di approfondimento su cosa succede al garante di un mutuo non pagato. In genere le banche tendono ad agire prima sul debitore principale, ma solo se quest'ultimo è disponibile ad intervenire in tempi brevi per regolarizzare la sua posizione.

Pignoramento di altri beni

Se il numero delle rate del mutuo non pagate non supera una certa cifra, a seconda dei beni a disposizione del cliente moroso, in genere la banca procede per via giudiziaria alla richiesta di pignoramento di altri beni più facilmente vendibili, rispetto all'immobile di proprietà, come l'automobile o un altro mezzo di locomozione, mobili e altri oggetti di valore. Il pignoramento della casa viene di solito preso in considerazione solo nel caso in cui il cliente moroso termini di pagare il mutuo in modo definitivo.

Conto corrente e stipendio

Quando non si onora un debito con una banca o finanziaria che sia, la legge prevede la possibilità per il creditore di procedere al pignoramento di beni mobili e immobili. In un articolo successivo tratteremo l'argomento in modo più approfondito.

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