Ormai è sempre più comune, soprattutto nel caso di locazioni di breve durata oppure transitorie, l'utilizzo di contratti d'affitto con cedolare secca. Una soluzione comoda ed economica per entrambe le parti, ma che è bene conoscere in dettaglio nel suo funzionamento generale.
Cos'è la cedolare secca
Si tratta, nella sostanza, di un regime fiscale facoltativo per gli affitti, quindi a scelta delle parti. Il proprietario dell'immobile paga un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali, ovviamente per la parte derivante dal reddito dell'immobile. I vantaggi della cedolare secca non finiscono qui. Non vanno pagate, infatti, le imposte di registro e di bollo, che invece con un normale regime fiscale sono dovute e che incidono anche in modo importante nei costi da sostenere quando si affitta un immobile. La cedolare secca rappresenta, quindi, un vantaggio economico sia per il locatore che per il conduttore, ovvero sia per il proprietario dell'immobile che per l'inquilino, in parole povere. Ci sono, ovviamente, anche dei limiti imposti dall'adesione alla cedolare secca, prima fra tutte la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione in caso di variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, rispetto all'anno precedente. In pratica, con la cedolare secca il costo dell'affitto rimarrà uguale per tutta la durata del contratto. Nel caso in cui si proroghi il contratto d'affitto, l'opzione della cedolare secca non è automatica, ma va confermata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Il costo della cedolare secca corrisponde al 21% del canone di locazione annuo. È prevista anche un'aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa, individuati dal Cipe, e in altri con carenze di disponibilità abitative, come stabilito dal decreto legge 551/1988.
Quando si può fare la cedolare secca
Questo regime fiscale agevolato per gli affitti può essere utilizzato solo dalle persone fisiche proprietarie dell'immobile locato o che comunque sono in possesso del diritto reale di godimento dell'immobile (è il caso dell'usufrutto). È condizione essenziale che la locazione non avvenga nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni. La cedolare secca può essere utilizzata anche in presenza di locazioni brevi. Ricordiamo che con locazione breve
si indica un affitto non superiore ai 30 giorni, quindi un solo mese, sempre comunque stipulato da persone fisiche ed al di fuori dell'attività d'impresa. Va ricordato inoltre che oltre i 4 appartamenti affittati con questa modalità si considera l'attività svolta come forma imprenditoriale e non più di persona fisica.
Tipologie di immobili
I limiti alla cedolare secca non riguardano solo la distinzione tra persone fisiche e attività d'impresa, ma hanno a che fare anche con la tipologia di immobile ceduto in affitto. In linea di massima l'opzione della cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11, escludendo però l'A10, vale a dire uffici e studi privati. La locazione deve essere naturalmente ad uso abitativo e non professionale e rigurda anche le possibili pertinenze dell'immobile in oggetto. Se sono presenti più titolari dell'immobile, l'opzione della cedolare secca va esercitata separatamente da ciascun locatore. Nel caso in cui uno o più di questi non esercitino l'opzione della cedolare secca, sono tenuti a sostenere il costo dell'imposta di registro calcolata sulla loro parte del canone di locazione, ovviamente sulla base delle quote di possesso. Esiste, inoltre, la possibilità di utilizzare l'opzione della cedolare secca per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, ma a condizione che i locali commerciali siano classificati C/1 e che non abbiano una superficie superiore ai 600 metri quadrati. Vengono escluse evuntuali pertinenze.
Inquilini e cedolare secca
Nel caso in cui il conduttore agisca nell'esercizio di attività d'impresa o di lavoro autonomo, l'opzione della cedolare secca non è possibile, a parte, come abbiamo detto precedentemente, per i locali commerciali C1 affittati nel 2019. Si può procedere alla cedolare secca anche nel caso di locazioni a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purchè gli immobili in oggetto vengano successivamente sublocati a studenti universitari. In genere, anche per quanto riguarda gli inquilini, vale la regola della persona fisica e non dell'attività d'impresa, con la sola esclusione dei locali commerciali affittati nel 2019 di categoria C1 e non superiori ai 600 metri quadrati di superficie.
Durata e revoca
L'opzione della cedolare secca dura per tutto il periodo contrattuale, ma il locatore può revocare di anno in anno la cedolare e passare al regime fiscale normale, ma deve agire entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Va specificato che, in caso di revoca, il locatore può rientrare nel regime della cedolare secca in un anno successivo di contratto. Ovviamente, se si procede alla revoca il locatore sarà tenuto al versamento dell'imposta di registro. Infine, in presenza della risoluzione del contratto non è necessario versare l'imposta di registro se si è precedentemente scelta l'opzione della cedolare secca. In quest'ultimo caso, però, il locatore deve comunicare all'ufficio dove è stato registrato il contratto la risoluzione anticipata, utilizzando il modello RLI compilato in tutte le sue parti.