Per chi ha intenzione di acquistare la prima casa, oppure già ne possiede una, esistono una serie di bonus e agevolazioni molto vantaggiosi, possibili in certi casi anche per l'acquisto di una seconda abitazione. Naturalmente, sono necessari determinati requisiti, stabiliti per legge, così come il rispetto di regole e normative che andremo ad analizzare nel corso dell'articolo. Le agevolazioni prima casa 2023 comportano una riduzione sensibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre che dell'IVA, e l'esenzione dal pagamento di IMU e TASI, adesso accorpate in un'unica tassa. Vedremo come, a certe condizioni, si possono utilizzare i contributi all'acquisto di una nuova abitazione anche per la seconda casa, quali sono i requisiti necessari, le varie tipologie di agevolazioni, la normativa sulla decadenza e quindi la perdita del bonus e come farne la richiesta. Analizzeremo in dettaglio il caso dell'acquisto di una prima casa con inquilino, data la diffusione di questa particolare condizione, così come le agevolazioni per i giovani che vogliono acquistare la loro prima abitazione, le regole sulla residenza del richiedente, le problematiche legate alla successione e altri argomenti di cui parleremo nel corso dell'articolo, come i mutui agevolati disponibili soprattutto per le giovani coppie. Vedremo in dettaglio anche quali sono le condizioni necessarie per godere dell'esenzione da IMU e TASI (più avanti trovate il link all'articolo sull'accorpamento, dal 2020, dei due tributi). Bene, procediamo con la nostra guida alle agevolazioni 2023 prima casa, partendo da quelle per l'acquisto.
Cos'è l'agevolazione acquisto prima casa
Anche per il 2023 viene confermata la normativa che permette di trarre beneficio dai vari bonus disponibili per chi vuole procedere all'acquisto della sua prima abitazione, ma non solo, perché, a certe condizioni, è possibile utilizzare i vari benefici previsti per legge anche nel caso in cui si tratti di una seconda abitazione, se la prima risulta non idonea alle esigenze del proprio nucleo familiare, per esempio perché inutilizzabile, perché inagibile o per altre ragioni. Vedremo nel corso dell'articolo quando si può richiedere l'agevolazione prima casa e a quali condizioni, cos'è e quali sono i bonus disponibili e tutte le problematiche in caso di variazione della residenza, come previsto dalla normativa vigente.
Quali sono i bonus disponibili
Bene, vediamo quali e cosa sono le agevolazioni per l'acquisto della prima abitazione e perché risultano convenienti, a condizione naturalmente di possedere i requisiti richiesti per legge.
- Riduzione dell'IVA
Viene applicata una riduzione dell'Imposta sul Valore Aggiunto, che passa così dal 10 a 4%. Si può richiedere questa agevolazione solo nel caso in cui si acquisti casa direttamente dal costruttore, non da un privato, ed è previsto anche un contributo fisso di 200 euro per imposta ipotecaria e catastale. Per chi fosse interessato, consigliamo la lettura della nostra guida all'IVA, dove troverete tutte le informazioni necessarie per capire come gestire quella che è, a tutti gli effetti, una tassa sui consumi.
- Successioni o donazioni
Nel caso in cui si riceva in dote un immobile inquadrabile come prima casa, si può usufruire dell'agevolazione di un'imposta catastale e ipotecaria fissata per legge a 200 euro. Anche in questo caso, vi consigliamo la lettura di un nostro articolo di approfondimento, relativo al funzionamento dell'ipoteca sulla casa (lo trovate nella sezione prestiti, ma lo linkiamo più avanti), dove troverete tutte le informazioni su come funziona questo istituto, quali sono i vari tipi di ipoteche disponibili, cosa succede se non si rispetta il pagamento del mutuo o prestito che sia, ottenuto per l'acquisto dell'abitazione in oggetto, ma anche come si fa a sapere se è presente un'ipoteca sulla casa che si vuole acquistare e tante altre informazioni utili in questo caso, vale a dire la decadenza, come toglierla e così via.
- Imposta di registro per acquisto da privati
Nel caso in cui l'immobile in oggetto venga acquistato da un privato, la normativa sulle agevolazioni prima casa 2023 prevede un'imposta di registro al 2%, quindi una sensibile riduzione. La percentuale da pagare corrisponderà al valore catastale dell'immobile, stabilito sulla base del principio prezzo/valore. Quando si acquista la prima casa da un privato è previsto anche un ulteriore bonus, in quanto l'imposta catastale e ipotecaria corrisponderà in questo caso a 50 euro e non 200, come quando si acquista direttamente dal costruttore.
- Credito d'imposta
Un'altra agevolazione prevista per l'acquisto della prima casa è quella relativa ad una situazione ben precisa: nel caso in cui si proceda alla vendita dell'immobile acquisito entro un arco di tempo corrispondente a 12 mesi, quindi un anno, si può sottrarre l'imposta già pagata precedentemente da quella da pagare in caso di nuovo acquisto, ottenendo quindi un sensibile risparmio.
- Mutuo agevolato
Ne parleremo in dettaglio più avanti, ma è bene sapere che, per chi acquista una casa da adibire a prima abitazione, esistono una serie di agevolazioni, in genere per le giovani coppie, ma non solo, che permettono di detrarre dall'Irpef gli interessi passivi del mutuo. Attenzione, perché nel caso in cui si proceda ad un acquisto con inquilino, vale a dire un immobile già locato, allora il discorso è più complesso e potrebbe venir meno il diritto alla detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo. Più avanti ne parleremo dettagliatamente.
- Contributo regionale a fondo perduto
Alcune regioni possono mettere a disposizione un contributo regionale a fondo perduto per l'acquisto della prima casa. In genere, vengono favorite le giovani coppie, le famiglie monoparentali (coniugate o conviventi) e single giovani, vale a dire i soggetti che più necessitano di un sostegno pubblico per acquistare l'abitazione principale. Naturalmente, anche per il contributo regionale a fondo perduto prima casa è necessario rispettare determinati requisiti stabiliti di volta in volta dalle amministrazioni competenti. I bandi regionali vengono in genere pubblicati online e riportano tutte le informazioni necessarie per fare richiesta del bonus prima casa.
La Legge 1982
Saremo brevi perché non è questo l'ambito giusto per una approfondita analisi giuridica della Legge che ha istituito l'istituto delle agevolazioni e bonus per l'acquisto della prima casa, la cosiddetta "Legge Formica", entrata in vigore il 24 aprile 1982 e passata attraverso proroghe (inizialmente era ritenuta una misura solo temporanea, fino al 31 dicembre 1985) e modifiche. Solo nel 1993 tale legge diventò provvedimento definitivo.
Sintesi importo delle imposte dovute
Riassumiamo in una semplice tabella quali sono le imposte dovute per l'acquisto della prima casa e a quanto corrispondono in presenza dei requisiti, che analizzeremo a breve, necessari ad accedere alle agevolazioni prima casa 2023. Va inoltre tenuto presente che, per acquisti effettuati da agenzie immobiliari, è prevista la detrazione IRPEF del 19% delle spese di provvigione (su una spesa massima di 1.000 euro), oltre alla detrazione degli interessi passivi del mutuo, eventualmente stipulato per l'acquisto dell'abitazione. Tutto questo a condizione che si tratti dell'abitazione principale. Per tutte le altre informazioni sulle spese da sostenere quando si stipula un mutuo vi consigliamo la lettura del nostro articolo su quali sono i costi del mutuo, dove elenchiamo anche le spese notarili, di istruttoria creditizia e così via. Per un'analisi approfondita su come usufruire delle detrazioni disponibili vi invitiamo alla lettura della nostra guida all'Irpef, dove troverete tutte le informazioni necessarie allo scopo (compreso l'elenco degli oneri deducibili dall'Irpef). Bene, vediamo la sintesi dell'importo delle imposte dovute se si ha diritto alle agevolazioni prima casa 2023.
| Soggetto venditore | Imposta | Importo (euro) |
|---|
| Senza IVA (privato o impresa) | Registro | 2% (minimo 1.000 euro) |
| Ipotecaria | 50 |
| Catastale | 50 |
| Impresa con IVA | IVA | 4% |
| Registro | 200 |
| Ipotecaria | 200 |
| Catastale | 200 |
Requisiti bonus acquisto prima casa 2023
Dopo aver visto quali sono le agevolazioni disponibili per chi vuole acquistare la sua prima abitazione, analizziamo i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni previste dalla legge.
Quando spetta l'agevolazione
Per accedere al bonus 2023 prima casa è necessario che esistano determinate condizioni che andiamo adesso ad elencare brevemente. Passeremo poi ad un'analisi più approfondita di ciascun requisito.
- Agevolazioni precedenti
Può richiedere il bonus chi non possiede un'abitazione, in tutto il territorio nazionale, per la quale ha già usufruito di agevolazioni. Se questo requisito non è rispettato, quindi se si possiede un'immobile per cui si è richiesto il beneficio fiscale previsto per legge, si ha comunque un anno di tempo per rivenderlo.
- Proprietà nello stesso Comune
Non si può ottenere il bonus fiscale 2023 se si è proprietari di un'abitazione nello stesso Comune in cui si fa richiesta delle agevolazioni acquisto prima casa.
- Residenza
Un requisito fondamentale è quello di essere residenti nello stesso Comune in cui si acquista l'abitazione e certificare che la sede della propria attività lavorativa è situata nello stesso Comune in cui si fa la richiesta delle agevolazioni prima casa. È possibile comunque stabilire la residenza nello stesso luogo dell'acquisto agevolato entro un tempo massimo di 18 mesi dal momento della firma del rogito.
- Titolarità di altro immobile
Un altro requisito fondamentale è quello di non essere titolari di abitazione, diritto d'uso o usufrutto di un altro immobile situato nello stesso luogo di residenza per cui si faccia richiesta delle agevolazioni 2023 per l'acquisto della prima casa.
- No agli immobili di lusso
Il regime catastale è importante e decisivo per decidere se un'immobile può ottenere o meno le agevolazioni prima casa previste. Come è facile immaginare, l'abitazione acquistata non può essere di lusso e quindi deve appartenere alle categoria catastali che vanno da A/2 ad A/7, con l'aggiunta della A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Vengono quindi escluse dalle agevolazioni prima casa le categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
- Disabili
Una delle domande più frequenti che si trovano su vari forum online è la seguente: esistono agevolazioni per l'acquisto della prima casa se nel nucleo familiare è presente una persona disabile? La risposta a questa domanda è negativa. I requisiti necessari per ottenere i bonus fiscali disponibili escludono la disabilità.
Residenza
Uno dei requisiti più importanti per ottenere le agevolazioni prima casa è quello relativo alla residenza del richiedente, che presenta però delle differenze a seconda della condizione di partenza del soggetto destinatario. Innanzitutto, come abbiamo visto in precedenza, affinché si abbia diritto al bonus 2023 per l'acquisto di una prima abitazione, è necessario che la casa in oggetto si trovi nello stesso Comune di residenza del richiedente. In ogni caso, è possibile trasferire la residenza, se non si rientra in questa condizione, entro 18 mesi dall'acquisto dell'immobile. Attenzione, affinché il requisito sia considerato valido è necessario che il richiedente le agevolazioni prima casa dichiari nell'atto di acquisto il proposito di voler effettuare il cambio di residenza, che risulterà come effettivo nel momento in cui si presenterà al Comune la dichiarazione di trasferimento. Le date sono importanti e quindi va fatta particolare attenzione a questi particolari, pena la perdita dei requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa 2023. Va precisato che il trasferimento di residenza non è sempre necessario. Esistono infatti delle condizioni particolari che rispettano i requisiti richiesti dalla legge, per ottenere il bonus fiscale promesso dallo Stato, che non comportano nessun trasferimento di residenza del richiedente. Vediamo quali sono queste particolari condizioni (aggiornate al 2023, visto che le norme possono cambiare con una certa frequenza a seconda del Governo vigente).
- Attività lavorativa nello stesso Comune
Se l'immobile da acquistare, per cui si richiedono le agevolazioni prima casa, si trova nello stesso territorio comunale in cui si svolge la propria attività lavorativa, non è necessario procedere al cambio di residenza. La stessa cosa vale anche nel caso in cui si svolga un'attività non remunerata (volontariato, funzionale agli studi effettuati, attività sportiva e così via).
- Cittadino italiano residente all'estero
Se ci si è trasferiti all'estero per ragioni di lavoro ed il proprio datore di lavoro è residente nel Comune in cui si vuole acquistare l'abitazione in oggetto, si può evitare di effettuare il cambio di residenza. Condizione essenziale, però, è che l'abitazione sia effettivamente una "prima casa" sull'intero territorio nazionale. In questo caso vanno presentati dei documenti che dimostrano la propria condizione di emigrato, vale a dire il certificato di iscrizione all'AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero), oppure si può procedere con la semplice autodichiarazione all'interno dell'atto di acquisto dell'immobile per cui si richiedono le agevolazioni prima casa.
- Dipendente Forze Armate e di Polizia
In questo caso non viene richiesto nessun trasferimento di residenza per rispettare i requisiti richiesti ad ottenere il bonus.
Cambio di residenza dopo l'acquisto
Una questione piuttosto dibattuta, ma non precisata delle leggi e normative in vigore, è quella dell'eventualità di trasferire la propria residenza in un Comune diverso da quello in cui si è acquistata la prima casa, per cui si sono ottenute le agevolazioni previste, successivamente al momento dell'acquisto. La domanda che molti si pongono è la seguente: posso cambiare residenza senza perdere le agevolazioni prima casa? Qual'è la durata minima della residenza per non perdere i requisiti necessari all'ottenimento dei bonus previsti dalla legge? Come abbiamo detto, non ci sono informazioni al riguardo (dalla Legge, dall'Agenzia delle Entrate, sentenze precedenti e così via), quindi si va un po' a seguire la logica ed anche una certa prudenza di fondo. È preferibile che un eventuale cambio di residenza, se assolutamente necessario, non avvenga prima dei tre anni previsti per la decadenza dei termini di accertamento fiscale, in modo da non incorrere in eventuali sanzioni e comunque certamente non prima dei 18 mesi dal momento dell'acquisto dell'immobile su cui si sono ottenute le agevolazioni prima casa 2023. È possibile, invece, cambiare residenza nello stesso Comune senza nessun problema.
Con altra casa di proprietà
Precedentemente, abbiamo visto che, tra i requisiti fondamentali per accedere alle agevolazioni prima casa 2023 è presente l'obbligo di vendere un immobile di cui si è già proprietari entro 12 mesi dal nuovo acquisto (ma vedremo più avanti che esistono condizioni diverse). Insomma, anche se si possiede un'abitazione di proprietà si può utilizzare il bonus prima casa per il nuovo acquisto, ma con l'impegno, inserito nell'atto di compravendita, così come di donazione o dichiarazione di successione, a vendere l'immobile in questione entro un anno (ma non sempre, come vedremo a breve). Se non si procede alla vendita, oltre alla perdita dei bonus fiscali previsti, al pagamento delle imposte maggiorate, con tanto di interessi, si sarà soggetti anche ad una sanzione del 30% che però potrà essere sanata, anche in caso di decadenza dell'agevolazione acquisto prima casa, mediante l'istituto del ravvedimento operoso. Nell'articolo linkato parliamo del ravvedimento operoso in caso di mancato versamento IVA, ma troverete anche informazioni sul funzionamento di questo istituto e sui codici tributo necessari durante la compilazione dei documenti necessari allo scopo. Nella nostra guida all'IVA che vi abbiamo linkato precedentemente, presente nella sezione Fisco, troverete invece le informazioni su come certificare e mettere in atto lo sconto garantito per l'acquisto delle prima casa. Completiamo il discorso sull'acquisto di una seconda casa con agevolazioni andando a sintetizzare il tutto a seconda delle condizioni di partenza, visto che ci possono essere diverse situazioni che la legge 2023 sulle agevolazioni prima casa tratta in modo differente.
- Vecchia abitazione acquistata con agevolazioni (rinuncia)
Si può accedere al bonus prima casa se si prende l'impegno, in fase di acquisto, di vendere l'immobile di cui si è proprietari entro un tempo massimo di 12 mesi. In pratica va effettuata una rinuncia a causa dell'acquisto di un'altra casa. Nella sostanza si tratta di un'operazione di questo tipo, sia che l'abitazione già posseduta si trovi nello stesso Comune del nuovo immobile, per cui si chiedono le agevolazioni prima casa, che in qualsiasi altro luogo sul territorio nazionale.
- Immobile già posseduto acquistato senza agevolazioni
In questo caso ci possono essere due condizioni. Vediamole.
- Stesso Comune
Prima di poter chiedere il bonus prima casa è necessario vendere l'abitazione già posseduta prima del nuovo acquisto.
- Altro Comune
Si può usufruire delle agevolazioni anche se si possiede un altro immobile di proprietà, che non sarà necessario vendere.
Seconda casa
Se sussistono determinate condizioni, che andremo ad analizzare a breve, si può procedere all'acquisto della seconda casa con le agevolazioni previste come se fosse la prima. A questo proposito fa riferimento giuridico una sentenza del 2 febbraio 2018, la quale afferma che la inidoneità dell'abitazione principale può essere un requisito sufficiente per l'acquisto di una seconda casa con le agevolazioni previste per legge, come se fosse la prima. Vediamo un breve elenco delle situazioni che possono portare a considerare la prima casa acquistata come inidonea.
- Inidoneità soggettiva
In seguito alla nascita di nuovi figli, per esempio, la prima abitazione non risultà più sufficiente alle esigenze della famiglia, quindi non è più utilizzabile dalla stessa.
- Inidoneità oggettiva
Il primo immobile acquistato è sottoposto a vincolo giuridico, come ad esempio nel caso in cui risulti affittato e quindi non utilizzabile dal proprietario.
- Abitazione inagibile
Nel caso in cui si sia goduti delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di un immobile successivamente ritenuto inagibile, per esempio a causa di un terremoto o di altro evento naturale.
Pertinenze
Un discorso a parte meritano le pertinenze dell'abitazione principale, anche loro acquistabili con le agevolazioni prima casa 2023. Per evitare di incorrere in sanzioni, ricordiamo che, per l'articolo 817 del Codice Civile, si intendono come pertinenze:
"le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima."
Presupposti necessari
Vediamo quali sono i due principali requisiti che creano un rapporto pertinenziale tra due beni, necessario affinché si possa accedere alle agevolazioni prima casa anche in questo caso. Attenzione, perché una sentenza della cassazione, la n° 25127 del 30 novembre 2009, mette in rilievo l'impossibilità di considerare come pertinenza un bene non funzionale a quello principale, quindi l'impossibilità di accedere a sconti e benefici fiscali.
- Oggettivo
La destinazione del bene, per cui si vuole accedere ai bonus prima casa, deve rispettare il criterio della durevolezza. In pratica, perché esista questo requisito fondamentale, il rapporto pertinenziale deve essere continuo nel tempo e non occasionale. Inoltre il bene pertinenziale deve poter essere considerato "ornamentale" ad un bene definito "principale".
- Soggettivo
Il proprietario di entrambi gli immobili deve considerare la pertinenza esistente tra i due come strumentale al funzionamento del bene principale.
Tipologie di pertinenze
Dopo aver visto quali sono i requisiti necessari perché un bene pertinenziale possa godere delle agevolazioni prima casa 2023, elenchiamo quali sono le possibili pertinenze di un'abitazione principale, a seconda della categoria catastale di appartenenza. Ricordiamo che, però, solo un'unità per ognuna delle categorie catastali può accedere al bonus per l'acquisto di una prima abitazione.
- C2
Cantine, soffitte e solai (magazzini e locali di deposito).
- C6
Stalle, posto auto, autorimesse senza fini di lucro.
- C7
Tettoie chiuse o aperte.
Perdita dell'agevolazione prima casa
In particolari situazioni l'Agenzia delle Entrate può decidere la revoca del bonus fiscale per l'acquisto della prima abitazione. Vediamo quando decade l'agevolazione per la prima casa e quindi quando si perde il bonus fiscale previsto dalla Legge, cosa fare per non perderlo e quante volte si può avere.
- Dichiarazioni false
Se durante la registrazione dell'atto d'acquisto dell'immobile agevolato viene accertata la dichiarazione mendace, vale a dire che i requisiti necessari ad ottenere l'agevolazione acquisto prima casa erano falsi, l'autorità preposta può revocare la concessione del beneficio ottenuto.
- Trasferimento di residenza non effettuato
Come abbiamo visto in precedenza, nella maggior parte nei casi è necessario effettuare il trasferimento di residenza nello stesso Comune dove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa 2023. Nel caso in cui non si provveda ad effettuare questa operazione entro 18 mesi dal momento della dichiarazione nell'atto d'acquisto, il bonus prima casa verrà considerato decaduto e quindi si perderà l'agevolazione prevista.
- Vendita prima dei 5 anni
Un altro fattore di decadenza del bonus prima casa è determinato dalla vendita dell'abitazione agevolata prima della scadenza dei 5 anni dal momento dell'acquisto, a meno che non si è proceduto ad acquisire un nuovo immobile classificato come abitazione principale. Quindi, se non volete perdere le facilitazioni fiscali previste dalla Legge, dovete vendere casa dopo 5 anni dal momento dell'acquisto. Se si rispettano i limiti previsti dalla normativa, si possono ottenere tutti i bonus prima casa che si vuole, basta vendere dopo 5 anni, oppure acquistare la nuova abitazione principale prima dei 12 mesi di scadenza dal momento della vendita dell'immobile precedentemente dichiarato come abitazione principale. La regola del quinquennio vale anche nel caso in cui l'abitazione sia stata ottenuta per successione o donazione.
- Acquisto immobile occupato con inquilino
Una delle ragioni che possono portare alla perdita delle agevolazioni prima casa è determinata da una condizione piuttosto diffusa. Parliamo dell'acquisto di un immobile occupato da un inquilino che, nonostante la procedura di sfratto, non proceda a liberarlo. La normativa vigente, come abbiamo visto, prevede che si possa usufruire delle agevolazioni prima casa se si procede al trasferimento nell'abitazione acquisita e della residenza, entro il termine massimo di 18 mesi. L'unica eccezione, che evita la perdita del bonus prima casa, è quella in cui "a causa di forza maggiore" non si possa procedere a quanto stabilito per legge. L'acquisto di un immobile occupato, però, non viene considerato "causa di forza maggiore", in quanto l'acquirente è considerato consapevole del rischio corso. Quindi, se siete interessati ad una casa con inquilino moroso, occupante o quello che sia, attenzione perché potreste non poter usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Immobile in corso di costruzione
È importante sottolineare come la Cassazione abbia stabilito che se si acquista una casa in costruzione, quindi un acquisto grezzo, ma il costruttore non ha ancora completato l'abitazione, il termine dei 18 mesi per il trasferimento di residenza deve essere comunque rispettato. In questo caso è necessario stabilirsi in un'altra abitazione temporanea nello stesso Comune in cui si è ottenuta l'agevolazione. Una decisione non giusta, a nostro parere, ma necessaria per non vedersi decadere l'agevolazione ottenuta.
Le sanzioni previste
In caso di revoca e decadenza delle agevolazioni 2023 prima casa sono previste naturalmente delle sanzioni da pagare, diverse a seconda della condizione al momento dell'atto di vendita.
- Imposta
Innanzitutto va pagata la differenza tra l'imposta di registro ordinaria e quella effettivamente versata grazie all'agevolazione per l'acquisto della prima casa. Inoltre, va pagata una sanzione del 30% del valore dell'imposta (calcolata sulla differenza da versare) addizionata degli interessi di mora.
- IVA
Nel caso in cui l'acquisto dell'abitazione sia stato soggetto ad IVA, allora è necessario il pagamento della differenza non versata in nome dell'agevolazione. Anche in questo caso si deve aggiungere una sanzione del 30% della differenza dovuta più gli interessi di mora.
Mutui agevolati
Per chi ha intenzione di acquistare la prima casa nel 2023, esistono anche delle agevolazioni fiscali legate ai mutui. Sono soprattutto rivolte ai giovani e rappresentano certamente un'ottima occasione di risparmio. Partiamo con un particolare tipo di finanziamento per l'acquisto della prima abitazione, non sempre noto ai più ma molto valido. Vedremo successivamente le soluzioni migliori per i giovani.
Mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è pensato proprio per l'acquisto della prima casa e comporta una serie di costi e oneri ridotti, tanto da renderlo una delle soluzioni più vantaggiose per chi ha bisogno di un mutuo. Vi invitiamo a leggere anche l'articolo sulle conseguenze di un mutuo non pagato, con spiegazioni approfondite sugli interessi di mora, l'eventuale pignoramento dei beni e addirittura della casa su cui grava il mutuo stesso, l'inserimento nelle varie liste di cattivi pagatori e così via. Vediamo quali sono le caratteristiche fondamentali del mutuo fondiario e perché conviene.
- Durata
Come altre tipologie di mutuo, anche quello fondiario è un finanziamento di medio e lungo termine, che può andare da 18 mesi a trent'anni.
- Ipoteca
A garanzia del credito ottenuto il mutuo fondiario prevede l'accensione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato. A questo proposito, vi consigliamo la lettura della nostra guida all'ipoteca sulla casa, dove potrete accedere a tutte le informazioni su come funziona questo istituto largamente utilizzato da banche e finanziarie.
- Loan to value
Come stabilito dalla Banca d'Italia, il mutuo fondiario con ipoteca può essere richiesto per un capitale che non deve superare l'80% del valore dell'immobile che si vuole acquistare. Il termine "Loan to value" indica proprio il rapporto tra valore dell'abitazione e credito richiesto.
- Solo per la prima casa
La differenza principale tra il mutuo fondiario e quello semplicemente ipotecario è che il primo può essere richiesto solo per l'acquisto dell'abitazione principale.
- Vantaggi e agevolazioni
Per i dettagli vi invitiamo a leggere l'articolo sul mutuo fondiario precedentemente linkato, comunque, sintetizzando, è previsto un interesse generalmente più basso rispetto ad altre tipologie di mutuo, grazie all'obbligo del Loan tuo value all'80% massimo e all'obbligo di accendere un'ipoteca, spese notarili ridotte e agevolazioni fiscali sotto forma di detrazioni Irpef. Sono previste anche altre agevolazioni con il mutuo fondiario, come la riduzione della somma ipotecata una volta restituito 1/5 del debito contratto, la possibilità in qualunque momento dell'estinzione anticipata e la cancellazione automatica dell'ipoteca una volta terminato il periodo di rimborso del prestito ricevuto.
Agevolazioni casa 2023 per i giovani
Per chi non ha superato i 35 anni esistono numerosi bonus fiscali e non, mirati a sostenere l'acquisto della prima abitazione. In genere, si tratta di agevolazioni per le giovani coppie, ma ne esistono anche per i giovani single, ovviamente a condizione di rispettare determinati requisiti. Vediamoli velocemente.
- Età massima
Come abbiamo detto, i giovani che vogliono usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa non devono aver superato i 35 anni d'età.
- ISEE
Le giovani coppie destinatarie delle agevolazioni per l'aquisto della prima abitazione non devono godere di un reddito ISEE superiore a 35.000 euro. Se volete saperne di più su questo importante strumento per certificare il proprio reddito, oltre all'articolo appena linkato, dove spieghiamo in dettaglio come funziona l'ISEE e come si calcola, vi consigliamo anche quello sulla DSU, la Dichiarazione Sostitutiva Unica, praticamente il documento che certifica il tutto, così come la guida ai documenti per ISEE, con l'elenco di tutti i beni, mobili ed immobili, che concorrono alla determinazione del reddito delle famiglie, in questo caso della giovane coppia.
- Imponibile ai fini IRPEF
Uno dei requisiti necessari, per accedere alle agevolazioni prima casa 2023 per i giovani, è costituito dalla quota dell'imponibile utile ai fini IRPEF, che deve provenire, almeno per il 50%, da contratti di lavoro a tempo indeterminato.
- Tipologia immobile
L'agevolazione prima casa giovani coppie prevede anche altri due requisiti fondamentali, che hanno a che fare con la tipologia di immobile che si vuole acquistare. Innanzitutto, le dimensioni dell'abitazione non possono eccedere i 90 metri quadrati. Inoltre, come è ovvio, non si possono acquistare immobili di lusso, quindi appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
- Altre proprietà
Il richiedente l'agevolazione prima casa, in questo caso la giovane coppia, non deve possedere altri immobili, se non quelli ricevuti per via ereditaria e utilizzati anche da altri membri della famiglia.
I vantaggi fiscali
Bene, dopo aver visto quali sono i requisiti necessari per ottenere le agevolazioni prima casa 2023 per le giovani coppie, vediamo in che cosa consistono i vantaggi garantiti dalla legge. Si tratta fondamentalmente di una riduzione IRPEF sugli interessi passivi equivalente al 19%, con un importo annuo che non deve superare i 4.000 euro. Sarà l'istituto di credito che ha erogato il mutuo a consegnare ogni anno il dettaglio degli interessi passivi, con gli stessi che andranno poi ad essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.
Acquisto con inquilino
Una delle domande che maggiormente si sentono fare, quando si acquista un immobile con un mutuo da adibire a prima abitazione, è la seguente: se ho acquistato una casa già locata, quindi è presente un inquilino, ho diritto alle agevolazioni fiscali previste dalla legge? Quindi, posso detrarre gli interessi passivi del mutuo? La risposta giusta è: dipende. Sintetizzando, la legge stabilisce che l'acquirente mutuatario abbia diritto alla detrazione Irpef degli interessi passivi solo se entro tre mesi dal momento dell'acquisto proceda allo sfratto per "finita locazione". Tale atto, però, può essere intimato solo dopo la scadenza del contratto (articolo 657 del Codice di Procedura Civile). Se l'inquilino presente nell'immobile acquistato ha diritto ad usufruire dell'appartamento per un tempo superiore ai 12 mesi, per legge quelli entro i quali è necessario trasferirsi nella casa acquistata, allora la detrazione Irpef degli interessi passivi del mutuo non è più possibile. Ci sono delle eccezioni legate ai tempi della eventuale notifica di sfratto, ma per i dettagli vi invitiamo a rivolgervi ad un professionista del settore perché, come sempre, le cose possono essere complesse.
Giovani coppie precarie
Anche per chi non è in possesso di un contratto a tempo indeterminato, sono previste delle agevolazioni per accedere ad un mutuo per l'acquisto della prima casa. Ovviamente, in questo caso è necessario che esistono garanzie maggiori rispetto a quelle previste se si è in possesso di un lavoro stabile e a tempo indeterminato. In genere, è necessario stipulare un'assicurazione oppure la firma di un garante (attraverso l'istituto della fideiussione). A questo proposito, può essere utile la lettura dell'articolo sulle conseguenze per il garante quando si interrompe il pagamento di un mutuo, dove troverete tutte le informazioni su come funziona la fideiussione e sull'iter che gli istituto di credito mettono in atto quando il mutuatario risulta inadempiente. Se vi può interessare, per capire come funzionano le polizze di questo tipo, vi consigliamo la lettura dell'articolo sulle assicurazioni Agos, che coprono vari eventi traumatici che impediscono la continuazione dell'attività lavorativa e quindi anche il pagamento delle rate di un prestito o di un mutuo. Fondamentalmente, le polizze di questo tipo funzionano tutte allo stesso modo, così potete farvi un'idea del discorso.
Spese notarili
Brevemente, le spese da sostenere per il notaio dipendono dal valore dell'immobile e anche dal professionista a cui ci si rivolge. Giusto per dare una media: se supponiamo di comprare un'abitazione del valore di 200.000 euro, per il quale ne chiediamo 100.000 di mutuo, dovremo pagare circa 2.000 euro per l'atto di compravendita e più o meno la stessa cifra per l'atto di mutuo, ma tenete conto che i costi possono variare anche di molto. Vediamo un elenco delle pratiche che dovrà svolgere il notaio a cui ci rivolgiamo e quindi quali saranno gli oneri da sostenere.
- Atto di compravendita
- Atto di mutuo
- Onorario del notaio
- Tasse e imposte (IVA, imposte ipotecarie, di registro e catastali, che vengono pagate allo Stato dallo studio notarile a cui ci rivolgiamo)
Family Act e prima casa
Il Family Act si propone di erogare una serie di contributi e aiuti, anche sotto forma di detrazioni fiscali, per le famiglie con figli, ma prevede anche un sostegno alle giovani coppie che vogliono acquistare la loro prima casa, oltre ad incentivi per le imprese che adottano orari di lavoro flessibili per venire incontro alle esigenze dei lavoratori. La vera novità è rappresentata dall'assegno unico per i figli. Per approfondimenti vi rimandiamo all'articolo appena linkato.
Successione e donazione
In questo caso valgono, ai fini normativi, i commi 3 e 4 dell'articolo n° 69 della legge n° 342, quella che norma i cosiddetti "benefici per la prima casa". Vediamo come si applicano le regole al caso in cui le agevolazioni per l'acquisto della prima abitazione si riferiscano ad un immobile ricevuto in regime di successione o donazione e cosa succede nel caso di successivo acquisto per cui si intende chiedere l'applicazione delle agevolazioni prima casa.
Come funziona
Innanzitutto, la legge riconosce l'applicabilità del bonus fiscale anche se i requisiti necessari ad ottenere il beneficio sono rispettati da uno solo dei beneficiari (erede, donatario o legatario). Chi fa richiesta del bonus deve espressamente dichiararlo nell'atto di donazione, oppure nella dichiarazione di successione. Va precisato che, per l'Agenzia delle Entrate, la richiesta agevolazioni prima casa 2023 va allegata alla dichiarazione di successione sotto forma di dichiarazione sostitutiva. Da questo punto di vista, comunque, meglio chiedere sempre al proprio avvocato o commercialista che sia, vista la tendenza del Legislatore a cambiare regole e norme che riguardano bonus e agevolazioni fiscali a seconda del Governo in carica. Inoltre, va tenuto presente che il beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa si applica solo alle imposte ipotecaria e catastale, mentre quelle relative alle successioni o donazioni non cambiano, a meno che sia presente una franchigia.
Coesistenza di beni
Quì entriamo in un contesto piuttosto complesso della giurisprudenza, anche con norme non molto chiare e passibili di diverse interpretazioni. Non è questa la sede per approfondire il discorso, quindi cercheremo di essere sintetici e di presentare la cosa a grandi linee.
- Imposte
Se l'agevolazione prima casa spetta per beni in regime di coesistenza si sarà tenuti al pagamento sia delle imposte proporzionali che di quelle fisse. Il lettore tenga presente che il notariato contesta questa lettura della legge, sostenuta invece dall'Agenzia delle Entrate.
- Successiva agevolazione prima casa
In caso di successivo "atto a titolo oneroso", si ha diritto ad usufruire nuovamente del bonus 2023 per l'acquisto della prima abitazione, a meno che si sia titolari di proprietà, uso, abitazione o usufrutto di un altro immobile, sempre adibito ad abitazione, nello stesso Comune di residenza. Tutto questo a causa del fatto che l'agevolazione ottenuta comporta unicamente la riduzione delle imposte ipotecaria e catastale conseguente ad una successione per morte o donazione.
- Pertinenza
Anche in questo caso la legislazione vigente non è chiarissima e ci sono discrepanze di interpretazione tra notariato e Agenzia delle Entrate. In caso di successione con agevolazione prima casa si può ottenere lo stesso bonus per il successivo acquisto di una pertinenza relativa all'immobile agevolato? Ai posteri l'ardua sentenza, viene da dire.
- Credito di imposta
La legge (articolo 7, n° 448 del 23 dicembre 1998) prevede un credito, relativo all'Iva o all'imposta di registro, nel caso in cui si sia goduto di una precedente agevolazione acquisto prima casa. In caso si successione o donazione, per farla breve, non si ha diritto al credito d'imposta previsto.
Esenzione IMU, TASI e TARI
La normativa vigente prevede l'esenzione dal pagamento di IMU e TASI, adesso accorpate in un'unica tassa, per l'abitazione principale, a condizione che non sia un immobile classificabile come di lusso, quindi inserito nelle categorie catastali A/1, A8 e A9. Ricordiamo che per "abitazione principale" si intende quella presso cui, fisicamente parlando, vive il nucleo familiare, non quella in cui si ha ufficialmente la residenza. Attenzione perché questo è un requisito fondamentale che, se non rispettato, può portare alla perdita delle agevolazioni prima casa. Precisiamo anche che non è prevista nessuna esenzione per il pagamento della TARI, la tassa sui rifiuti, a meno di possedere determinati requisiti che trovate nell'articolo linkato.
Anche per le pertinenze
L'esenzione da IMU e TASI, in questo caso, vale anche per le pertinenze dell'abitazione principale. Nell'articolo linkato troverete tutte le informazioni sull'accorpamente delle due imposte sulla casa e quelle necessarie per gestire questo tributo sulla prima abitazione, comprese le regole per godere dell'esenzione dal pagamento della TASI, o meglio della nuova Imu, nel caso in cui si possiedano i requisiti necessari, che ricordiamo possono cambiare di anno in anno.