Le tante novità per chi possiede da uno a più immobili stanno generando un grande interesse e anche molte domande. Vediamo di chiarire, sulla base delle notizie ad oggi disponibili, alcune questioni che riguardano le novità sulla tassazione della casa e degli immobili in generale, ma in particolare le regole, i criteri e soprattutto i numeri per il calcolo dell'Imu.
Calcolo dell'Imu
la prima domanda che viene da farsi è ovviamente come si calcola l'Imu, l'imposta sugli immobili, come sappiamo anche sulla prima casa, che va a sostituire e reintrodurre l'Ici.
Il valore dell'Imu si basa innanzitutto sull'estimo catastale, che si ricava dal rogito, vale a dire dal prezzo pagato per l'immobile. Innanzitutto, la Finanziaria del 1997 impone di aumentare questo valore del 5% se si tratta di un appartamento, quindi il numero risultante va moltiplicato per 160, ottenendo così il valore imponibile.
Per chi invece ha indicato il valore dell'immobile sul modello Unico, che già considera il 5% di aumento, allora si deve semplicemente moltiplicare per 160.
A questo punto si passa al calcolo dell'imposta.
Tocca al Comune di appartenenza stabilire mediante delibera quale aliquota verrà applicata. Teoricamente le amministrazioni dovranno deliberare entro il 31 dicembre, ma è scontato che il termine verrà prorogato. Comunque, in caso di abitazione principale, quella cioè in cui si risiede, il Comune potrà applicare un'aliquota con un valore che andrà dallo 0,2% allo 0,6% del valore risultante dal calcolo di cui abbiamo detto precedentemente. Il decreto del Governo parla di un'aliquota "tipo" dello 0,4%, cioè del 4 per mille.
Dal numero risultante si dovrà detrarre una franchigia di 200 euro con l'aggiunta di 50 euro a figlio, a condizione che i figli abbiano meno di 26 anni. E' importante considerare il fatto che la detrazione massima dall'importo dovuto per l'Imu non potrà superare i 600 euro.
I criteri per le detrazioni per i figli
La detrazione di 50 euro a figlio scatta nel momento in cui il figlio dimora nella stessa abitazione e non necessariamente se è a carico. Questo significa che la detrazione per l'Imu sulla prima casa scatta anche se un figlio lavora! Qualcuno potrà obiettare che una famiglia con figli a carico, cioè che non lavorano, ha maggior bisogno di una famiglia in cui uno o più figli lavorano, ma il decreto non fa differenza, anche perchè in effetti l'Imu è una tassa sul patrimonio, e non sul reddito.
Calcolo dell'Imu per le seconde case
Nel caso in cui l'abitazione in questione non è quella principale e non è stato stipulato un contratto di locazione l'aliquota per l'Imu passa allo 0,76%, con i Comuni che avranno la possibilità di gestire l'aliquota stessa con una tolleranza del 3 per mille, cioè dello 0,3%, in più o in meno a seconda delle loro esigenze.
Al riguardo ricordiamo che l'Imu assorbe anche l'Irpef e quindi, nel caso in cui il Comune deciderà di applicare un'aliquota più bassa rispetto a quella standard dello 0,76%, il risultato finale sarà un risparmio per chi possiede più di un'abitazione, in quanto l'Irpef dovuta era superiore a quanto il proprietario pagherà di Imu.
L'Imu per gli immobili affittati
L'aliquota standard per l'Imu degli immobili affittati rimane sempre dello 0,76% con la possibilità per i Comuni di aumentarla o diminuirla di 3 millesimi, ma con l'aggiunta che potranno diminuirla fino al valore dello 0,4%. Bisogna considerare che quello che un proprietario di abitazione paga poi, ovviamente, tende a scaricarlo sull'affittuario, e quindi il decreto del Governo Monti sembra non essersi accanito in modo particolare su questa tipologia di immobili proprio per non far gravare la sua azione sugli affittuari.
Calcolo dell'Imu per i box
Ovviamente quando si parla di immobili non si parla solo di abitazioni, ma anche, per esempio, di box.
Nel caso in cui il box è considerato pertinenziale a un'abitazione principale il trattamento ai fini dell'Imu sarà lo stesso dell'abitazione principale. Quindi il sistema di calcolo del valore dovuto è lo stesso.
Nel caso di immobili aggiuntivi l'aliquota sarà sempre dello 0,76% con la variazione in aggiunta o in diminuzione di 3 millesimi, ma senza nessuna agevolazione possibile.
Stessa sorte per le cantine.
Calcolo dell'Imu per immobili non residenziali
Le aliquote sono le stesse. Cambia il modo in cui si calcola l'imponibile, o meglio il coefficiente di moltiplicazione, quello che nel caso di un'abitazione residenziale è di 160.
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Uffici, banche e assicurazioni: 80.
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Negozi: 55.
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Capannoni industriali, alberghi e teatri: 60.
Calcolo dell'Imu per i terreni agricoli
L'aliquota rimane dello 0,76%, ma viene calcolata sulla base del reddito dominicale originario, vale a dire "la parte del reddito di un terreno dovuta alla naturale fertilità del suolo aumentata eventualmente da opere durevoli di trasformazione", con una rivalutazione del 25% e un coefficiente di moltiplicazione di 120.
Per quanto riguarda gli immobili rurali si pagherà un'aliquota dello 0,2% con la possibilità per il Comune di ridurla di un ulteriore millesimo.
Calcolo dell'Imu per gli immobili all'estero
Se l'immobile posseduto è all'estero si pagherà nella sostanza una patrimoniale dello 0,76% sulla base del valore dichiarato nel modello Unico.
I ricavi dell'Imu andranno solo in parte ai Comuni
A differenza di quanto accadeva con l'Ici, nel caso dell'Imu le amministrazioni comunali dovranno corrispondere allo Stato il 50% degli introiti, ma con l'applicazione dell'aliquota allo 0,76%, tranne che per le abitazioni principali e quelle rurali.
Questo significa che se i Comuni applicheranno gli sconti sull'aliquota previsti nel decreto dovranno pagare di tasca propria! Considerando lo stato in cui versano la maggior parte dei Comuni italiani difficilmente ci saranno sconti, anzi, l'aria che tira è che in moltissimi applicheranno le aliquote massime.